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从9月12号发华东消费报告的上期到现在，间隔了大半个月；其中还组织了一次华东青樾的探访团，算是搜集到了更多的信息；在今天消费报告的第一卷来汇总重新整理；
虽说是第一卷，但其实可讲的东西并不多；二来目前能看到的写字楼小区很小，只有28亩，三栋高层人士，三栋洋房加一幢公寓楼，一个幼儿园的；其次内部的家装水平，写字楼小区配套，绿化等亮点并不多；于是给人不知从何说起的感觉。
附注：个人观点，房哥原创，仅供参考，信息采集日期为2018年9月22日；
华东青樾
我细细重新整理思路，归纳出以下几点：公寓楼能无法买，高层人士洋房洋房，家装水平分析；固定式核心筒洋房与点板洋房优劣；区域内上学情况，价格对比和备选工程项目。
关于公寓楼
最早我留意到的不是高层人士明子房，而是写字楼小区东侧一幢30层的公寓楼；对于开发商来说，在写字楼小区里总体规划公寓楼，二来可以最大限度的将工业用地会续，二来获得更高的溢价利润；
加上本就不大的写字楼小区里，矗立着一幢高梯户比的公寓楼，给人的感官还是震撼的，即使公寓楼部份和写字楼部份是分区管理；
依照写字楼小区的总体规划，我们可以简单算一下耗电量，一号楼2T4户，33层总计132户，5号楼2T4户，34层总计136户，3号，8号楼洋房1T2户，均为11层总计44户，整座写字楼区总体规划户数312户；
公寓楼部份总体规划为5梯25户，层高30，总计750户；依照写字楼一家三口，公寓楼一户两人的人数计算，整座写字楼小区的耗电量为2526人，在28亩的地块上住着这么多人，密度确实不低，4.7的工业用地还是高的不行。
同于公寓楼有一点特别的是，依照楼层不同，原产着商业性性质40年房屋产权的，2-21层东侧除了政府自持公租房部份，写字楼性质70年房屋产权的，这种三合一的配置在房哥接触过的公寓楼第一次见；
其实不单单是华东，纵观整座顺义片区区域，普遍工业用地偏高，根据政府总体规划，整座顺义片区将建成32Bazas大众精品写字楼区；这还不包括流动人口，房哥估计，整座顺义片区住满的人口是超过50万的。
仔细观察区域内工程项目，不仅低密度收容房林立，经适房，小房屋产权穿插，基本所有商品房工程项目都有自持公寓楼诺艾莱县；
（区域内公寓楼原产，点开查看大图）
附注：BIGBANG10为公寓楼工程项目，嗷大喵头像为小房屋产权，收容房，经适房写字楼小区
自梨园路由西东，分别为李上壕收容房，沁园春小房屋产权，紫云溪（公寓楼+经适房），牛村公寓楼，贾伯斯公馆，小长瓣收容房，方城收容房，阳光台365（公寓楼+安居工程），大长瓣西村收容房，三桥温泉小房屋产权，顺义家苑收容房，大长瓣东村收容房，顺义金霞收容房，李下壕收容房，金叶新城公寓楼；
自顺义东路由西向东，分别为太奥广场公寓楼，华东青樾公寓楼，顺义郡一期公寓楼，白家口收容房，中信集团三桥公寓楼，顺义九臻珑寓，秦石玖悦都公寓楼，世纪锦绣经适房，公园府邸公寓楼，金辉C园公寓楼，御笔雅居乐公寓楼，龙湖moco公寓楼，金辉天鹅湾公寓楼；
这样低密度的新盘与公寓楼原产，也解释了区域内工业用地走高和50Bazas到底往哪儿住的难题；
（房哥探房团当晚传授）
回到华东青樾，工业用地能拉到4.7，这栋公寓楼是立了大功的，重新整理这么多是想回答大家的难题，到底华东青樾的公寓楼无法无法买？
依照公寓楼选购的一般标准，这里交通发达，此后除了地铁，门口商业性遍布，人流量密集，不用担心房子没人租的难题，况且除了汉城湖护持；一幢楼里40年，70年房屋产权都有，也能给因为限牌钱没地儿花的人，和有房票但买不起大面积的人多一种优先选择；
但是，对于公寓楼这种大概率要租出去的产品来说，即使不考虑14.7%的交易税费，即使不考虑商业性水电物业的高额成本；但在西凯努瓦县房源量如此饱和的地方，以后租金定多钱合适呢，高了没人，低了包不住贷款；
（房哥探房团当晚传授）
试想我们自己是要在附近租房的人，有如此多的房源优先选择，从小房屋产权，收容房，公寓楼，经适房，商业地产公寓楼，到商品房应有尽有的情况下，我会优先选择什么呢？
预算高的大概率商品房写字楼小区，毕竟物业环境洋房更高，预算低的小房屋产权收容房经适房也能凑合，实在没钱的顺义西路上除了不少城中村的房子；
刚好夹在中间不上不下的这么多公寓楼，日后势必面临相互压价的难题，这是房哥给在此区域内投资公寓楼的人一点建议。
洋房分析
回归华东写字楼本身，因为写字楼小区不大除了铁路因素，常规的园林绿化，社区配套等目前能看到的只有售楼部所在的这个幼儿园；因此写字楼小区内部份析房哥主要关注的还是在洋房和精家装水平上；
（写字楼小区不利因素公示）
洋房只有三个，分别为高层人士中间户+边户，面积区间为100㎡和125㎡，洋房一个洋房为143㎡；
（高层人士100㎡平洋房图）
不同于现在最多的固定式核心筒（带连廊）的洋房，华东青樾高层人士此次还是最早的中心核心筒（点板结合）的布局，两种布局的优劣势如下：
传统的板点结合的设置，好处是南北通透的边户，面积比较大。四户居民共用两部电梯，在其中一部电梯出现故障后，不阻碍出行。
但这种结构不好的是，纯南的两户只有南向、西向或者南向动向采光，无法做到通透，通风一般。
固定式核心筒算是前者的改进，即电梯分离楼楼梯分离，中间用连廊链接，这样可以让纯南的两户也能做到南北通透，达到户户南北通透，采光通风全满足的效果；
（华东青樾样板间实景）
并且南向的房子洋房也可以做大，做成小三房，洋房也方正，同时减少公摊面积，增加房间的舒适感。
华东100㎡中间户虽然做到了明厨明卫，但因为楼体构造的难题，中间户的通风采光比较一般，但三个卧室都设置了纯赠送的飘窗面积，还算不错。
2T4户中125㎡的边户，因为预售证未下来，房哥并没有拿到洋房图；但放大平层图后，还是能看到大致的布局。
（高层人士125㎡平层图）
这种洋房布局其实很常见，此前白桦林明天130㎡边户也是同样布局；通透不错，明厨明卫，布局合理，但需要注意的有两点，其一南向采光较少，仅主卧+客厅，北向空间较多，两个卧室均朝北，其二过道较长，浪费面积较大。
（小高143㎡洋房图）
华东的所有洋房中，最好的是小高层人士143的洋房；很多人去看过第一个直接就是很像龙湖紫宸的洋房；仔细对比重新整理布局和紫宸186相似，即三面（主卧，次卧、客厅）朝南，客厅次卧共用超大阳台，整座房间布局方正，南北通透，面积不局促。
结合楼位图分析，小高层人士为3号、8号楼，其中八号楼会紧挨铁路线，但前后楼间距宽阔；3号楼位置最好，南侧无高架桥噪音，北侧无铁路线，算是写字楼小区中心位置，当然顶层露台，底层跃层也是常规设置；
（华东青樾样板间实景）
精装标准这块，能看到的是，也都是国内国外品牌混搭，科勒卫浴，老板厨卫也都看得到，卫生间全部做了干湿分离，算是目前市场上精装新盘的标配；
特别的是厨房呆了水槽洗碗机，凉霸，公寓楼，高层人士及小高层人士全部带新风系统；其中，小高层人士比普通高层人士公寓楼多了日立的分户式中央空调。
整座样板间参观下来，以房哥最近装完房子的经验判断，简装而已。并且从目前市场的趋势也能看得到，以后大开发商也基本都是带家装的，一方面可以推高业主的预期，同时在物价局那备案价也可以高一点。
学校情况
学校方面，由于华东写字楼小区体量不够自持公办学校标准，只有自带幼儿园；同时成都也规定以后都是政府划学区，不允许承诺买房保证上学；
所以售楼部最显眼的位置摆放着“教育设施不确定信息告知书”；即以后上学都是政府划学区，开发商不做任何承诺；
（教育设施不确定告知书）
由于这个区域属于二环内老城区，学校相对充足，需要注意的是以梨园路为界限，分归未央，莲湖两个区，因此华东青樾的学区是莲湖区的；
目前莲湖区在该范围内的小学包括顺义实验小学，沣惠路小学两所；依照今年的学区划分，华东为顺义实验小学，在丰禾路上；同区域除了师大顺义片区写字楼小区，虽然也在招生范围内，但属于民办学校。
价格上，因为预售证没有下来，价格未知，参考周边在售新房，仅秦石玖悦都一个；
（秦石玖悦都备案价）
根据8月14日，成都市物价局公布的五十四批备案价，均价为11246块(带家装），二手房这块区域内目前的均价在一万五上下，房源不多。
房哥有话
总结这块一直不知道怎么写，要搁以前，房哥必然长篇大论，各种优劣势总结，但华东这一圈看下来，得出的结论只有一个；
如果从小生活在城西，知道这里交通堵，有铁路，环境不好；同时也欣喜于这里有公园，商业性繁华，以后除了地铁，人气十足；于是你今年想买个房结婚，或者原本住着老写字楼小区如今想找一个大开发商的写字楼小区改善生活；
同时又抱着一股我非城西不选，我就要住在顺义片区，就要住在顺义东路的倔强，那么你来看看。
除此之外的，要么咱再看看别的？
十一期间，平台文章就不更新了，我出去溜达溜达，换换脑子，有着急难题的可在菜单栏中提问房哥，或加入问房圈私聊！
上篇链接：在华东青樾我看到了这些（上篇）｜房哥消费者报告21期
在此之前，完成拖欠依旧的房哥消费报告，华东青樾第一卷，算是送给大家的国庆节礼物，十一之后，房哥带队看房的活动还将继续，去哪里大家留言决定。
祝大家节日快乐，多陪陪家人！
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作者：成都房哥
169块的房哥问房圈，值不值自己判断！
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