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发问: 星叔好，上海首套，计划按揭（集合3代人资金）后贷款，组织工作在博大大厦不远处，想咨询泰禾京悦府能买么？考量今后有17号地铁和密云线交通，楼盘打的到组织工作单位不到20分钟。杨开第片区私立学校？以及上海房价趋势如何？提问：晚安，先说一下上海当下的房价大盘：根据那时的市场情形看，上海显然是较为温和结构分化的。因为上海的房价那时还相对较为稳定，除了一些热门股和私立学校房，其它都还较为平稳。比如海淀的万柳，中关村、BIGBANG10、上地的私立学校房回暖，朝阳区，像望京股也在抬头，密云，通州，这些股成交都还极好。 上海房价今年以来相对前三年，确实有了很大的变化，主要有三点：第一、限竞房库存量不多了。从市场库存量上看，限竞房早已不到3万套了，2021年差不多能卖完，后面估计就很少供应了。第二、土地价格涨了。看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，相比前面三年，土地价格明显下跌了六七千一平方米，即使比2016年的高点都高了，创造了历史新高，面粉涨了，面包还能竭尽全力跌吗？第三、市场市场需求早已有了一定积累，周期性快到了上海从2017年3月进入调控周期性，到目前早已超过3年半了，很多市场需求，包括买房人，改善型市场需求一直在累积消费力，早已迫不及待要入市。深圳，广州，上海过去一年早已结束大盘，相对而言，上海的房价，我真的跟深圳比，早已算是低估了，要知道上海的市场需求很强，消费力也比其它深圳广州要强。所以，我很看淡上海未来1-2年的市场，假如你真的有购房市场需求，能趁着2021年的时机关注侧发力。具体买房提议，参见科学知识地球内部撷取。另外泰禾京悦府这个盘整体还是极好的，能考量侧发力，泰禾京悦府塔亭CBD 、上海卫星城副中心和密云新城三大核芯股交汇处，紧邻五环，retained三横三纵四轨立体交通路网。距地铁17号线（在建）北梨树站直线距约600米，5站可直达CBD。
发问: 宝具好，我的情形和路子如下，rondes解惑指正:Morena，在青海地级市兰州市有稳定组织工作和住房，小孩子高二。现可按揭80w，拟在贵阳/武汉/贵阳购房（私立学校房或靠近地铁线），基本目的是良机成本（退休后养老换房也可，给小孩子大学毕业后用也可，小孩子能去北上广深再卖掉给他凑按揭也可）。但老太太不同意，她真的在外省购房没法关照，反而是在兰州最好的重点中学（湟川中学）不远处购买私立学校房然后出租作为股权投资。总之就是贵阳/武汉/贵阳/兰州您真的最近的房价趋势如何？我和老太太的路子哪个合理？提问：晚安，首先你的路子更正确，主要兰州虽然也是地级市卫星城，但放在全国上看，没什么存在感，房价长期看股权投资回报率不会太大。股权投资提议侧发力人口1000万以上+人口净流入的地级市卫星城。不远处的贵阳，武汉，贵阳是比兰州 兰州更适合股权投资的卫星城。西部地区房价走势，看准两个卫星城，西南的贵阳，西北的贵阳，这两个卫星城都代表着各自区域的房价天花板。那时贵阳房价早已确定在走下行通道了，不光是二手货房，连新房房价都被贵阳有意地压制了，房价那时是一个阴跌的状态，并没全面下跌，那时贵阳房价至少两年都很难大涨了。但贵阳房价态度就较为暧昧了，虽然说早已把贵阳的二手货房房价给按住了，但贵阳新房房价却依旧在下跌，有点明显的给待售的新房抬价的那种感觉。那时贵阳房价处于一个心理博弈期，一部分认为贵阳房价早已触顶了的人，开始想办法降价卖房离场，即使愿意把房价降到比二手货房指导价还要低的地步，除了一部分贵阳房东则认为贵阳房价还会竭尽全力下跌，然后又把自己小区的二手货房挂牌价竭尽全力改高。贵阳房价的未来的确是有价值的，以打新为主，二手货暂没股权投资良机能慢慢选不用着急。武汉长期看淡。两江四岸和科创新区，较为认可。西部金融中心+第四交易所，都是实实在在的利好。目前武汉股极度结构分化，看淡的股参见科学知识地球内部撷取。假如你没房票，能优先考量武汉 不限牌。
发问: 星叔晚安。坐标青岛，现有两套30平方米小私立学校房，除了18万贷款。暂急于留着给孩子上学用。那时孩子3岁。我们在我单位不远处租房子住。租金一个月2800，小房子月总收入1200。手里现金90万，年利息总收入6万3。老婆青岛户籍，我内蒙户籍。那时我年薪15万，老婆裸辞在学习，准备换组织工作。预计明年下半年开始有总收入。我真的青岛没什么发展前途，但第一线没购房资格也买不起。路子是找长三角不限牌不限贷的地方买个房子来良机成本，即使今后有往南移动的急于。但我和老婆都埃唐佩县了，还担心往南不好找组织工作。家里人都真的往南离太远要学大盘，即使买了房子也不方便打理，但我还是不甘心，真的要获得更多良机，有更好发展要往经济更发达的地方去才行。常州，常熟最近听朋友聊还极好，但我也没自己去考察的良机，即使去了也不一定能看出来啥。想问问我这个路子对吗？假如往南走有没好的卫星城推荐。提问：晚安，根据你的情形上看，我分别提2个路子：1.买青岛，解决换房问题加良机成本。股权投资一定是建立在有一个好的换房基础上的，青岛虽说这几年发展不怎么样，但换房加良机成本问题还是不大。你的关键问题就是还没两套换房房子，租房并非长久之计，而且年纪即将埃唐佩县，老婆组织工作总收入不确定，假如拿着所有积蓄去股权投资，或者说举家去外省生活，这样的迁移成本和风险也是非常高的，毕竟年纪不小了。所以简单来说，就是最好先解决换房买房问题，或者把小的私立学校房出手去置换两套换房，再考量去外省股权投资问题，这样人生的风险才更小。2.买外省股权投资，青岛竭尽全力租房假如不想考量换房问题，只想纯股权投资。我不提议你去买长三角不限牌不限贷的卫星城，因为即使有这样的卫星城，也没股权投资价值，反而会入坑，毕竟越限牌越有价值。其次你说的常州、常熟这些能级低的卫星城也不要去买，毕竟你买房的目的是股权投资，就不能买三四线卫星城，起码也要买强二线卫星城或者地级市。我推荐2个卫星城给你，目前也是价值洼地，长三角都市圈推荐苏州，大湾区推荐珠海，这2个卫星城今年上车的时机都很好。具体股权投资价值高的股，科学知识地球地球内部有撷取。
发问: 星叔晚安。新人报道获取资料。我和女朋友都是在贵阳组织工作，分别是金牛区事业单位和天府新区公务员，两人年总收入预计明年能到手30，属于买房人换房。目前有公积金余额15，手上子弹50，想着贵阳以后换房可能较为困难，想一次到位买100以上的，天府新区什么位置较为合适，近几个月有哪些楼盘能关注，假如想买更大的就需要凑按揭，但那时贷款对按揭要求很高，能凑钱付按揭吗，如何操作？我们最近能拿到天府新区的人才安居资格，请问天府新区的人才安居住房你怎么看？提问：晚安，首先我不提议你买人才安居房，一是股权投资升值不如正常商品房，二是被限售5年，资金占有成本还是很大，流动性不好。人才安居房是面向符合条件的人才进行租售的70年产权住宅。主要分为三类：第一种是人才驿站，主要是短租，7天以内免费第二种是创业公寓，主要是长租，目前看到的有三年内免费，为新经济企业无房员工免费提供3年100平方米以内的创业公寓。第三种是可购买的人才公寓：租住5年后能低价购买。贵阳房价是沿着圈层结构分化，一圈层高新南、天府新区、锦江太古里、攀成钢、青羊金沙等私立学校股。二圈层首选双流股，三圈层盯住青白江股。天府新区是我长期看淡的股，但你想买100平以上，这个按揭预算50有点偏少，提议你们争取把按揭拉到80-100，首套总价控制在300以内，这样对你们选筹更为有利。假如要选择的话，就需要选择目前，天府新区目前早已成熟的股。既有一定程度的配套保障，又能享受南拓的发展红利。然而一些目前周边配套，在天府新区来说，还不成熟的区域，推荐不要考量。综合考量，假如你有城南购买市场需求，根据自身情形：预算有限，华阳、南湖、海洋公园、锦江生态带。预算足够，秦皇寺、麓湖、兴隆湖。
发问：为什么二三线卫星城二手货市场没第一线卫星城二手货市场好？到底是10个富人消费力更强还是100个穷人消费力更强？
提问：首先，穷人富人是无法定义的，所以无关逻辑。
其次，任何商品都遵循最简单的交易供需原理。弱二三线的问题一在于房子太多，人口太少，没二手货房市场需求。
而二手货房与新房并不是同一件商品，新房有处女情节溢价。
当房子数量不满足市场市场需求时，二手货市场才会开始。
二手货的交易量越大，二手货房的价格才能回归正常价值。
而更高的流动性也保证了商品的价值基础。
二手货房交易比新房交易更多的卫星城，房子才有货币价值。
当然，也能看未来预期，比如杭州。
发问：星叔谢谢回复，麻烦再问一下，有两套联排，没住，是留几年还是卖了置换新的？
提问：联排别墅这种标的股权投资不看淡，能出手置换2套低价潜力盘长持。
假如是纯股权投资，短期内不换房，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。
买别墅，首先绝大部分别墅都不适合股权投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，假如不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。
而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。
如何判断一个房子是好的股权投资产品？
很重要的一项指标就是它的金融属性，即能够被银行和他人认可，不断给变现，给你带来现金流的能力。
1、购买时能够贷款：尽量不要碰不能贷款的房子，否则你的资金利用率太低，比如经适房，回迁房，自建房等小产权房。当然，也有一些银行能贷款，假如要股权投资，提议提前与银行沟通好。
2、增值后能够转商贷：当房子增值后，能够很方便将增值部分抵押出来，很重要的一点就是房子楼龄不能太老，最好不要超过25年。
3、购买后容易出租：这一点很好理解，就是房子好出租，有市场市场需求，能够持续给你带来一定的租金回报。
4、能够申请装修贷：大部分房子应该都能，只是很多人忘记这个途径，当你的现金流不足或者需要钱的时候，不妨考量一下房子的装修贷。
发问：星叔，合肥高新区的次新房房价能不能追上滨湖？
提问：我认为合肥高新始终会跟滨湖有一定的距。
高新区目前的边缘地块是到将军路，但目前望江西路还是一直往西延，将军岭路往西，还大片的空地往小庙那边。
高新区今后会往小庙那边扩。空地还是不少的。
滨湖整体成熟会更快，实际可供开发的面积已不大，土地更加珍稀。
就居住体验而言，滨湖是高起点规划，大格局开发，高新区更多的是产城融合。
就住宅而言，滨湖区整体成熟会更快一些，高新会慢一档。
但高新区今后也会是房价高地。
发问：星叔，手上六个钱包加起来资金有100，买房的话想先付5成按揭，因为销售型组织工作变动较为大，工资时高时低，所以想多付点按揭，您看能吗？
提问：只有做了90%的人不敢做的事情，你才有良机成功。
股权投资，买房，一定要抛弃，组织工作总收入与月供（还银行按揭贷款）关联的思维。
敢于负债才是迈向财富的第一步。
事实上，工资与股权投资没关系。
就看你有没用负债的思维方式向未来拿钱，快速做资产积累。
假如固定在用工资做房产股权投资的思维上，虽然你很努力的在奔跑，却永远也追不上乘坐飞机的人。
因为起步不同，起点你就输了！
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