一、“小房屋产权房”简述
（一）“小房屋产权房”的概念和进行分类
实际上，“小房屋产权房”并不是两个国际标准的法律条文用法，而是两个民营和社会风气普遍尊重的两个同义词的浅显的用法，其特别强调是“小”的“房屋产权”。
首先，我们应该明确“房屋产权”的定义和内涵。从狭义上讲，从责任编辑的有关性出发，房屋产权是两套或一束基本权利，即占据、采用、收益和处分五项基本权利气从法律条文层面讲，“房屋产权”是没有大小区分的，“大房屋产权”房和“小房屋产权”房是存在于我省的特殊产物。“大房屋产权”房保有真正的完整的房屋产权，此类房屋保有人对该房享有上述占据等五项所有权基本权利，该房屋占据的农地也一定是国有农地。相反，“小房屋产权”房则是工程建设在非国有农地即宅基地上的房屋，只保有非常有限的“房屋产权”，不能抄底买卖或上市确权。
按照不同进行分类，“小房屋产权房”多达四种，即使更多，简单归结为：房改之前已有的单位福利房、住房保障体系中的经济适用房以及修建在宅基地上由本自发性组织成员所有和违法转卖给本自发性之外人员的房屋。此处，由于篇幅非常有限，责任编辑将重点讨论研究后一种“小房屋产权房”，即具有代表性和争议性的在宅基地上修建和转卖给自发性经济之外的人的“小房屋产权房”。
在民营，这种“小房屋产权房”也叫“乡房屋产权房”，或者“无房屋产权房”，它是指：县区一级政府、居民委员会或居民小组以自发性名义将宅基地出租或转让给房地产地产商面向市场销售给农村居民，或者联合房地产地产商共同幵发面向农村居民发售的房屋气此类房屋所占农地属宅基地，未办理宅基地转国有农地有关相关手续，更未缴纳农地税收收入和其他有关税赋，在未获批《国有农地采用证》、《工程建设工业用地规划许可》、《工程建设工程规划许可》、《工程建设工程施工许可》、《货品房预售许可》的情况下，擅自工程建设而成，北欧国家法律条文对其是明令禁止的，从而也就不可能取得北欧国家认可的权属合格证书，最多也是县区或村自发性制作的有基本权利“瑕破”的合格证书，即使只是一纸无法律条文保障的合同。
（二）“小房屋产权房”的基本特点
在此，我们以“大房屋产权房”为参照，比较分析“小房屋产权房”的如下特点：
1.从房屋所占农地来看，“小房屋产权房”工程建设用农地是宅基地，非合法国有工程建设工业用地。这是其与“大房屋产权房”的本质区别。这样就引出两个难题，即我省的农地相互依赖管理制度难题。我省农地管理制度规定，依据农地性质，我省分为国有农地和宅基地，国有农地可以上市确权，所建房屋也可抄底买卖，反之，宅基地不可直接抄底，当然所建房屋也无权买卖。依照我省《宪法》第10条：我省的农地分为北欧国家所有农地和自发性所有农地。另有《农地管理法》规定“任何单位和个人进行工程建设，需要采用农地的，必须依法申请采用国有农地”，“工程建设占用农地，涉及农工业用地转为工程建设工业用地的，应当办理农工业用地转用审批相关手续。这种农地性质的区别也直接引致了两种房屋出路和地位的不同，其实，这也是“小房屋产权房”难题的症结所在。
2.“小房屋产权房”无须缴纳农地税收收入和有关税赋，引致产品价格低廉，可以满足巨大市场需求。“大房屋产权房”或许产品价格高，其中很重要的其原因就是高地价使然，而“小房屋产权房”无此项费用，在低成本情况下，自然产品价格相对较高。我省很多中低总收入者甘冒法律条文风险，急于将其买入名下，实乃无奈之举。这也是当今小房屋产权房盛卖不衰的社会风气和经济其原因。例如，在山西太原市，相距不远的货品房和小房屋产权房，产品价格大相径庭，但从产品价格来看，小房屋产权房的售价几乎只有货品房的半，对于一般总收入的老百姓来讲，两套房子就是两个家庭成员毕生即使几代人的积蓄，产品价格的悬殊让他们只能对货品房望房兴叹，急于求购小房屋产权房了。
二、“小房屋产权房”的其原因和基本权利现况
（1）“小房屋产权房”的其原因
“小房屋产权房”或许发展至现在的规模，有其深层次的其原因和背景，经过调查、分析和总结，主要有以下几种其原因：
1.虚高的货品房产品价格是“小房屋产权房”难题难解的直接其原因
自从我省住房改革并推行市场化以來，货品住宅产品价格呈现爆发式增长，相比之下高于群众的总收入增长水平，已经相比之下相比之下超过很多一般总收入家庭成员的承受能力。下面通过一组数据可见一斑，衡量两个北欧国家或地区的房价是否合理，世界上通常做法是计算房价和总收入的比值，由于有所差异，国际标准也不一，世界银行的国际标准是5比1，联合国是3比1，美国是3比1，日本是4比1，另按照国际通行国际标准，房价和总收入比在6至8倍之间则属于合理。以北京为例，2013年货品房均价为2.8多万元每平方米，若按户均110平米OTM，则需近308多万元，那么比照两个三口之家年总收入，若按全部有总收入，一人年均4万余元，家庭成员年总收入则为12多万元，如此一算，北京的房cey是总收入的接近25倍，显然这已相比之下远超过国际线。虽然这是我省超大城市和个别地区的写照，但也充分反映出我省房价与老百姓的购买力相比已严重失衡。与此同时，“小房屋产权房”异军突起，凭其老百姓能承受的较高的产品价格与老百姓“一拍即合”，老百姓迫切渴望的住房需求由此获得了满足。
近年来，为了遏制持续攀升的房价，北欧国家相继颁布了数项政策，采取了众多有力措施，但事实表明，收效甚微，房价依然坚挺，货品房市场依然销售火旺。照此以往，做多一般总收入的老百姓想要实现“居者有其房”的梦想的确是很难。
2.我省农地相互依赖管理制度是“小房屋产权房”难题产生的根源
从根本上讲，要解决“房的难题，必然得涉及“地”的因素。追根溯源，“小房屋产权房“作为两个我省房地产市场的“怪胎”或许能产生并获得发展，是因为我省的农地管理制度出了难题，也就是我省国有农地和宅基地的不平等地位引致各方利益分配不均衡而出现今天这样一种局面。
（二）“小房屋产权房”的基本权利现况
2013年下旬，我省有关部门颁布数项关于“小房屋产权房”现象的政策和决定，均一概确认“小房屋产权房”的形软，表示对小房屋产权房将严厉打和；决取缔。随后，各级政府也闻风而动，采取相应措施展开了大范围的清扫工作，力度可谓空前。那么这种清扫或打击主要采用的是什么方式或形式呢？根据近期执法实践來看，基本上先是扣押傳楼处，进而扣押没有履行交房成者交檢了没存业主入住的楼盘，即使直接将楼盘没收，更有甚者，直接将楼盘拆除。例如，2014年2月，太原市圣中，值得一提的是，该小区楼房均已售完，发商此时己难本收到全部房款，因此，在此事件中，承受损失最大的其实还是是购房者方。
众所周知，在我省，包括北欧国家认可的“大房屋产权房”在内的楼盘在卩工工程建设前或过程中，已经将房原预简并拿到了建房款或利润，此时，风险已经较嫁至购房者一方，至于能否交房、何时交房对〕发商而言已不再是最重要，而对此最关心的却是购房者。从直接损失上来看，政府这一取缔或没收、拆除彳为伤害到的仅仅是购买者这一弱势群体，对于部分投机幵发商來讲，也许中下怀，因为也许此时它们己将购房者房款挪用而出现资金危机，或者也许会给地产商节省下继续工程建设的资金而不用向购房者担责，此时，政府在正常的执法中很容易就成了购房者的讨伐对象。试想，全的小房屋产权房规模宏大、数量惊人，如果都采取此类方式解决，我们北欧国家和社会风气是难以承担这种风险的。
既然“小房屋产权房”为北欧国家所禁止，那么有关当事人的权益将如何保障？由此带來的巨额损失由谁埋单？通过国内的有关案例和实际情况来看，政府“迟到”的打击行为并未真正“碰”到幵发商身上，实际上却是伤害到了购房者这个弱势群体的利益，而不法地产商却基本能置身事外、无关痛痒，有的即使恰巧为其找到了两个侵吞购房款的堂而之的理由。由此，负有监管责任的政府在此难题上不应仅以“一纸禁令”而简单执行之，更不能让违法成本转嫁至购房者一方，要将“板子”真正落到那些“小房屋产权房”的发起者和地产商身上。
三、“小房屋产权房”合法化的必要性和可能性........14
（一）“小房屋产权房”合法化的必要性......14
1.对于实现物权平等原则有重大意义......14
2.有助于规范房地产市场，促其健康、良性发展........14
四、研究阻止“小房屋产权房”合法化的政策法律条文、探寻合法化突破.......17
（一）从我省农地管理制度的历史沿革中探寻“小房屋产权房”存在的合法缘由.......17
五、对“小房屋产权房”合法化途径的探寻.........24
（一）改革我省农地地相互依赖化管理制度，构建城农地一体化体系.......24
1.实行国有农地和宅基地一体化体制.....24
六、对现有“小房屋产权房”的处理建议
现实中，小房屋产权房大量普遍存在，具体包括已建、在建、已售和在售的小房屋产权房，其数量和规模已不容小觑，加之不断扩大蔓延的趋势，其产生的影响力和冲击力已非常严重。多年來，北欧国家三令五申，要求各地从严整治小房屋产权房乱象，但始终走不出“一边禁止，一边大建”的怪圈，成为政府和社会风气各界普遍头疼的两个顽疾。笔者认为，对于如何处置现存“小房屋产权房”是产生这一难题的主要缘由。此前，多地政府在充分调研的基础上，就如何解决现存“小房屋产权房”难题做过众多努力和尝试，其中不乏改革创新之举，但基本半途而废，即便如此，它们的经验教训仍对此有积极的现实指导意义。
（一）要坚决拆除一些不符合合法化条件的“小房屋产权房”
“小房屋产权房”难题关系多方尤其是群众利益，事关重大，应当妥善慎重处理，采取拆除措施不仅会造成资源浪费，而且容易激化社会风气矛盾，破坏和谐社会风气的构建，因此要高度谨慎。但对于违法占用耕地、严重威胁我省耕地保有量红线和严重违反农地和工程建设总体规划以及严重损害社会风气公共利益的“小房屋产权房”要坚决拆除取缔，以儆效尤。
小房屋产权房的一大重要特征即是未缴纳农地税收收入和各种有关税赋，按此，我们不妨可以认为，如果足额补缴以上费用，小房屋产权房是应该可以获得合法房屋产权的。当然，前提是有关部门要严格审查其是否符合工程建设工业用地条件和农地工程建设总体规划等。经审查合格后，可通过补缴农地税收收入和有关各种税赋，由政府有关部门颁发相应合法房屋产权合格证书，享有同货品房同样地位，可依法出租、转卖、转让和抵押等。在这方面，深圳市政府曾经首开先河，尝试通过有差别地“转正”小房屋产权房（其中符合规定的颁发绿皮证），虽然中途被叫停，但也是敢于直面现实的一种探索和举措，并具有极强的参考意义。
结语
“小房屋产权房”是我省特定历史阶段和特殊农地管理制度下的产物，经历了不同的历史阶段和法律条文管理制度，它的存在和发展有着深层而又复杂的背景，一味地对其否认和确认为违法，有违历史唯物主义辩证观和社会风气主义公平正义的法制理念也有悖于改善民生的目标和构建和谐社会风气的价值追求。我们应当从实际出发，本着客观、科学、理性的态度和遵循公平、民主、法治的原则，以十八大三中全会精神为指引，以深化农村农地改革为契机，借助“两会”胜利召开的春风，抓住前所未有的历史机遇，坚持解放思想和实事求是，通过大力改革我省农地相互依赖管理制度，建立健全我省住房保障体系，强化政府的农地监管力度等，循序渐进地最终解决我省的“小房屋产权房”难题。
对于此难题的处理原则和方向，在责任编辑中，笔者坚持了将“小房屋产权房”有条件合法化的主张和观点。对此，笔者从产生“小房屋产权房”难题的现实其原因和历史背景着手，并着重研究了有关的北欧国家政策和法律条文管理制度沿革，进而提出了将“小房屋产权房”合法化的必要性和可能性，从此幵始从我省当前的农地管理制度和法律条文规制层面，寻找如何使“小房屋产权房”合法化的突破口，以此找到法律条文和管理制度支持，最后，结合客观现实和当前政策，提出如何使其合法化的建议。
总体上讲，在责任编辑中，笔者坚持了统筹兼顾、标本兼治的处理原则和方法。
对于现今“小房屋产权房”的现况，在治本的同时，治标绝不得放松。一方面，北欧国家要加速推进有关政策和管理制度的颁布，从法律条文层面铲除“小房屋产权房”的生存土壤；另一方面，政府要坚持“区别对待，进行分类处理”的原则，对符合一定条件的“小房屋产权房”予以正名合法，同时对严重违反有关规划管理制度的坚决予以拆除或者没收，以有效遏制“小房屋产权房”的再建再售。
参考文献（略）
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