尚礼丨高琦丨用语丨稽查
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前几日
有些小伙伴们对于“小房屋产权房”
并非很理解，也存在许多疑点
今天瞧瞧他们一起来看看吧
什么是小房屋产权房
小房屋产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种签订合同通称的用语。是指在贫困户宅基地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等费用，其房屋房产证并非由北欧国家房管部门颁授的，所以叫做“乡房屋产权”，又叫“小房屋产权”。
小房屋产权房有什么样类型
1.通常意义上的小房屋产权房：挤占自发性工业用地或林地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地所有权确权，用于商品房合作开发的违规建筑。（这个是最常见的）
2.管制产品销售的小房屋产权房：在政府拨给或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或使用，并将管制产品销售的房屋直接在市场上产品销售，具有房屋产权纷争的不完全房屋产权房。
3.西屯庄房：在军队独享所有权的农地上展开商品房的合作开发，之后买下军官以外的地方居民，通称“西屯庄房”。
4.部分二手货房：许多二手货房还没办理相关手续拆迁相关手续及缴农地税收收入就展开买卖，此类房屋的保险合同会被视作合宪。
小房屋产权房的特征
相对于“大房屋产权房”，小房屋产权房的特征却是十分显著的：
1.竞争优势显著：小房屋产权房工程建设在宅基地上，这些自发性工业用地的区位相对偏僻，一般位于城市市郊或索宾卡，本身农地价值较高。最重要的一点是，无需交纳国有农地税收收入和有关税赋，于是农地工程建设成本较低。
2.房屋产权不完整：北欧国家不承认并未予办理相关手续小房屋产权房的受让有关相关手续，也无法挂牌上市买卖。并且，依有关法律条文法规规定，小房屋产权房保险合同属于合宪合同，并不受《劳动法》的保护。既无法律条文保障，也不可以挂牌上市买卖。严格上来说，小房屋产权其本质上是无房屋产权。
3.不正当性：小房屋产权房工程建设在贫困地区宅基地其内，与北欧国家旧有的农地管理法相违反。贫困地区宅基地所有权是该自发性组织成员的私有权利，是无法卖地、受让的。目前利用贫困地区宅基地修建房屋出售给农村居民的行为是违规的，小房屋产权房购买者获得的乡镇房屋产权或村自发性组织有关证明文件并不具有法律条文效力。
4.法律条文风险大：小房屋产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”无法正常行使，在受让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的管制，有关权益难以得到保障。
小房屋产权房的最新政策
根据我国《农地管理法》的规定，贫困户自发性所有农地的所有权不得卖地、受让或者出租用于非农业工程建设。而贫困地区宅基地属自发性所有，村民对宅基地也只独享所有权，村民将房屋买下本村以外人员的买卖行为无法受到法律条文的认可与保护，也无法办理相关手续农地使用证、房产证、契税证等合法相关手续。
《关于贫困地区宅基地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将贫困户宅基地转为国有农地、贫困地区自发性经济组织非法卖地或出租宅基地用于非农业工程建设、农村居民在贫困地区购置宅基地、贫困户住宅或‘小房屋产权房’等违规工业用地，不得登记发证。”
看到这里
你还敢买小房屋产权房吗
可能有人认为“法不责众”、“人多力量大”
觉得多人一起购买
在拆迁或赔偿时
可以一起抱团
跟发展商或政府谈判
事实是怎么样呢
接下来小编将结合具体的案例给大家分析
案 例 一
独生子刘某工作后将户口从贫困地区迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小房屋产权房。
刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，有关负责人表示刘某已并非该村村民，没有权利出卖该房屋。
分析：根据有关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。
但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村自发性户口，存在无法办理相关手续房屋受让的问题，建议其将房屋卖地给该村的其它村自发性成员。
案例二
城市居民购买小房屋产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？
分析：小房屋产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。
案例三
赵某日前与钱某签订了《房屋保险合同》，赵某将自己的一套小房屋产权房以30万元的价格买下钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。
一个月后，钱某按照合同签订合同拟继续交付后期购房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。
分析： 法律条文法规不允许宅基地上工程建设的房屋向本自发性经济组织以外成员产品销售，“小房屋产权房”不具有房屋的所有、受让、处分等权利，无法办理相关手续房屋的房屋产权受让相关手续。
本案中法院认定双方签订的保险合同合宪，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的民事诉讼请求。
综上所述
无论是宅基地受让却是小房屋产权房买卖
都具有较大法律条文风险
大家务必谨慎对待
若是自发性经济组织内成员间互相受让
也应该给自己敲响一个警钟
避免因拆迁或者其他情况
致使自己遭受经济损失
来源：法商之家综合自全民理财及网络 每日普法
编辑：田辉
审核：王勇 张荣华
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