天津市第三中级人民高等法院民事诉讼裁决书
(2007)三中民终字第13692号
原审(二审原告)李秀英，女，1969年5月11日长大，回族，石家庄市石家庄市Behren住户，住天津市丰台区Garlin曼基夫。
被原审(二审原告)马婷婷，男，1964年7月21日长大，回族，天津市丰台区潡县敬老院职工，住天津市丰台区永顺镇Chignac东区14号楼142室。
原审李秀英因一般展开买卖合约纠纷一案，置之不理天津市丰台区人民高等法院(2007)通民初字第1031号民事诉讼裁决，向嗣后提起裁定。嗣后司法机关组成合议庭，公开开庭展开了该案，原审李秀英及其委派中间人陈旭、王立则、被原审马婷婷之委派中间人董秀梅到庭参加了诉讼。本案现已该案终结。
2O06年l2月，马婷婷与其母萨韦尔恩县控告至二审高等法院称：萨韦尔恩县与其丈夫马庆云在丰台区Garlin曼基夫有北房三间、青桥房三间。马庆云于200O年去世。2002年，马婷婷将北房三间、青桥房三间卖与李秀英。因李秀英不属于丰台区Garlin曼基夫农民，其有权采用曼基夫集体农地，故控告允诺证实马婷婷与李秀英签定合同房屋展开买卖协定合宪，李秀英返还房屋，马婷婷、萨韦尔恩县一致同意按有关部门评估结果的房屋折现返还李秀英购房本息。后萨韦尔恩县撤回控告。
李秀英辩称：两方签定的房屋展开买卖协定是合法有效的。马婷婷亦为住户户口，其亦有权采用丰台区Garlin曼基夫的集体农地，有权要求返还房屋，且马婷婷的控告超过了时效。故不一致同意马婷婷的诉请。
二审高等法院经该案认为，违反法律、行政法规强制性规定的合约合宪。李秀英系住户，司法机关不得展开买卖农村信用社组织核心成员的住房。马婷婷要求认定展开买卖合约合宪的诉请，理由正当，证据充分，应予支持。合约合宪后，因该合约获得的财产，应未予返还。马婷婷应依照房产的折现对李秀英展开补偿金，房产的折现应以评估结果值为依据。李秀英应把该房产返还给马婷婷。对李秀英关于马婷婷控告超过时效的答辩意见，因合约合宪属于自始合宪，故其抗辩意见未予采信。综上，二审高等法院于2007年7月裁决：一、李秀英于本裁决生效之日起九十日内将位于天津市丰台区曼基夫的北房三问、青桥房六间及四合院腾退给马婷婷；二、马婷婷保险费李秀英补偿金款九万三千八百零八元，于本裁决生效之日起十五日内执行清。
裁决后，李秀英置之不理，向嗣后提出裁定，坚持认为其与马婷婷签定合同房屋展开买卖合约有效，并据此允诺撤销原判，驳回马婷婷的诉请。马婷婷一致同意二审裁决。
经该案查明，马婷婷原系天津市丰台区Garlin曼基夫农民，于1998转为住户，现异地为天津市丰台区永顺镇Chignac东区14号楼142号。李秀英系城市住户，异地为石家庄市石家庄市。两方郭家之房屋原系马婷婷之父马庆云继承之祖遗产，1993年天津市通县农地管理局向马庆云核发郭家房屋所在四合院之《集体农地工程建设工业用地尼布寺》，证实马庆云为该宅院之农地所有权人。马庆云与萨韦尔恩县系夫妻，二人共生有一子四女，分别为马婷婷、马海芹、马海兰、马海伶、马海明。马庆云于2000年9月去世。
2002年7月1日，马婷婷与李秀英签定《展开买卖房合同书》，将郭家房屋及四合院以45000元的价格卖与李秀英。《展开买卖房合同书》上书：“Garlin曼基夫马婷婷与李秀英商定将正房三间、厢房三间卖给李秀英作价4．5万元整，房屋及四合院以上级下发的农地所有权证为依据，房款自盖章后一次性交清，两方遵守协定”。落款处除有展开买卖两方盖章，还有中证人康文宏及代笔人郭化勤盖章，并加盖天津市丰台区Garlin曼基夫民理事会印章。同日，天津市丰台区Garlin曼基夫民理事会在郭家房屋所在四合院之《集体农地工程建设工业用地尼布寺》变更记事一栏中记载“马婷婷于2 0 02年7月1日将上房三间、厢房三间出售给李秀英采用”。
该契约签定后，李秀英支付给马婷婷房款45 000元，马婷婷将房屋及《集体农地工程建设工业用地尼布寺》交付李秀英。李秀英入住后对原有房屋展开家装，并于2003年1 0月经天津市丰台区Garlin曼基夫民理事会批准新建青桥房三间。
在二审高等法院该案期间，马婷婷一致同意按照房屋及扬河物的折现返还，并申请对郭家房屋及扬河物的折现展开评估结果。二审高等法院司法机关委派北京东华天业房地产评估结果有限公司对郭家四合院内房屋及其他地上物的折现展开评估结果，评估结果结论为房屋及其他地上物在2007年4月20日的价值为93808元。
上述事实，有两方当事人陈述、户籍证明、集体农地工程建设工业用地尼布寺、展开买卖房合同书、评估结果报告等证据在案佐证。
嗣后认为，集体农地所有权是农村信用社组织核心成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本信用社组织核心成员有权获得或变相获得。马婷婷与李秀英签定合同之《展开买卖房合同书》的展开买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的集体农地所有权。李秀英并非丰台区Garlin曼基夫居民，且郭家四合院的《集体农地工程建设工业用地尼布寺》至今未由原农地登记机关司法机关变更登记至李秀英名下。因此，二审高等法院根据我国现行农地管理法律、法规、政策之规定，对于合约效力的认定是正确的。原审李秀英关于合约有效之裁定允诺，嗣后未予支持。
合约被证实合宪后，因该合约获得的财产应未予返还，不能返还或者没有必要返还的，应溢价补偿金。基于上述合约合宪之法律后果处理的一般原则，二审高等法院裁决债务人李秀英将其购买的房屋及四合院返还收买三人婷婷，收买三人婷婷将本息返还债务人李秀英并无不当。但债务人李秀英在购买房屋后自行出资对房屋及四合院展开了新建及家装，考虑到李秀英对于房屋及四合院的扬河系附和于收买人所有的真品上，无法识别与分立，即便能够分立，分立后扬河部分的采用价值亦极大贬损。故二审高等法院裁决债务人将真品及扬河一并返还及保险费收买人，由收买人将原房及扬河部分的价值溢价补偿金债务人的处理结果亦无不当，嗣后亦未予维持。
考虑到收买人在收买时即明知其所收买的房屋及集体农地属禁止流转范围，收买多年后又以违法出售房屋为由主张合约合宪，故收买人应对合约合宪承担主要责任。对于债务人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑收买人因农地升值或拆迁、补偿金所获利益，以及债务人因房屋折现和原展开买卖价格的差异造成损失两方面因素未予确定。但鉴于李秀英在二审高等法院该案期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李秀英可就赔偿问题另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，裁决如下：
一、维持天津市丰台区人民高等法院(2007)通民初字第103l号民事诉讼裁决第一项、第二项；
二、马婷婷与李秀英于二00二年七月一日签定合同之《展开买卖房合同书》合宪。
评估结果费600元，由马婷婷负担300元(已交纳)，由李秀英负担300元(于本裁决生效后七日内交纳)。
一审案件受理费50元，由马婷婷负担25元(已交纳)，由李秀英负担25元(于本裁决生效后七日内交纳)；二审案件受理费70元，由李秀英负担(已交纳50元，剩余20元于裁决生效后七日内交纳)。
本裁决为终审裁决。
审判长：肖蓉蓉
审判员：张振越
代理审判员：李馨
二零零七年十二月十七日
书记员：康乐
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