小产权房保险合同为何会合宪_

8号看房团 2022-05-30 159

小产权房买卖合约为何会合宪？

本文由广西科萃法律条文项目组撰写，版权依于项目组所有，请勿盗用。

虽然在过去相当长的一段时间里，国内各大房商业地产市场行情异常火爆，房价节节攀升，这使得许多人对购买商品房倍感压力。面对各许多置地高级顾问频频推荐的低价小产权房颇为心动，加之网上可以搜索到很多小产权房在不久的将来有望“转正”的信息，这使得许多买房人或者资本金非常有限的投资者造成的跃跃欲试的冲动。今天我们项目组从法律条文的角度为大家捋一捋小产权买卖合约将可能将法律条文不良后果和原因，帮您破解那或真或假的消息。

首先需要明确的是，我们这次讨论的小产权房是指产权归属为自发性所有的农地，至于自发性农地的总体规划商业用途是住宅或者商业服务工业用地都囊括其中。我们在城市看到的小产权产品销售通常是仿效正规商品房产品销售的样式，但签定的通常是合作建房合约，而向购房人出售的房屋的所谓合作地产商，虽然名为某时房商业地产子公司，但实际上往往不具有房商业地产合作开发资质，也必定在法律条文上没有获得产品销售房屋的农地所有权。在这里可能将有读者会造成疑问，我看到那些小产权房的产品销售中心张贴有XXX房商业地产子公司与某时镇里的联合合作开发运营的协定呀，为何房商业地产子公司会没有获得房屋的农地所有权；有些置地高级顾问还宣传到2019年国家新修正的《中华人民共和国宪法》不是修正了农村农地明令禁止受让的明确规定了吗？根据现行的《中华人民共和国宪法》和2021年9月的《中华人民共和国宪法实行法规》明确规定，确实删除了农村自发性农地明令禁止受让的条款，但并不意味着任何的自发性农地的都可以受让，根据《中华人民共和国宪法实行法规》第十三条：“农地所有权人拟卖地、承租自发性固定资产工程建设工业用地的，市、县上海市人民政府天然资源行政部门应依照国土空间总体规划明确提出拟卖地、承租的自发性固定资产工程建设工业用地的总体规划前提，明确农地界址、面积、商业用途和合作开发工程建设强度等。市、县上海市人民政府天然资源行政部门应会同有关部门明确提出产业发展市场准入和自然生态环保明确要求。”和第十四条：“农地所有权人应依照总体规划前提、产业发展市场准入和自然生态环保明确要求等，编制自发性固定资产工程建设工业用地卖地、承租等计划，并依照《中华人民共和国宪法》第七条的明确规定，由本自发性经济组织形成书面意见建议，在卖地、承租前许多于十个工作日报市、县上海市人民政府。市、县上海市人民政府认为该计划不合乎总体规划前提或者产业发展市场准入和自然生态环保明确要求等的，应在收到计划后五个工作日内明确提出修正意见建议。农地所有权人应按照市、县上海市人民政府的意见建议进行修正。”的明确规定，自发性农地所有者根本无法承租、卖地的是自发性固定资产工程建设工业用地，且还需要合乎天然资源行政部门的明确要求。而当前市面上正在产品销售的小产权房既早于新修正的《中华人民共和国宪法实行法规》，也必定不合乎相关明确规定的明确要求，进而导致XXX房商业地产子公司与某时镇里先前签署的协定合宪。

其次，虽然资本金能力的非常有限，那些产品销售小产权的房商业地产子公司在房屋未建成之前就仿效正常合作地产商那样对外预购房屋。虽然与购房者签定的是合作建房、联合合作开发合约，但实际上那些协定通常包含了房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用前提及日期、违约责任等内容，本质上是房屋买卖合约或者房屋预购合约。在司法实践中，法院通常会参照《最高人民法院关于审理涉及国有农地所有权合约纠纷案件适用法律条文问题的解释》第七条明确规定，“联合合作开发房商业地产合约约定提供资本金的原告不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应判定为房屋买卖合约。”将其判定为房屋买卖合约的性质。而合作开发小产权房的子公司因为不可能将取得商品房预购许可证而进行产品销售房屋的，违反了法律条文的强制性明确规定，合约自始合宪。

再者，合约合宪的法律条文不良后果根本无法是产品销售小产权房的子公司向购房者退还购房款和相应的有斐阁责任利息，这时候就会造成一个较为尴尬的情况，虽然子公司收取的购房款或者用于支付产品销售人员的佣金，或者就已经投入项目的工程建设，那些子公司如果发生大范围的购房者合宪合约挤兑，基本上是无力偿还购房款的，购房者最终根本无法是房钱两空。

最后，还有些人能不服气地争辩和自我安慰说，毕竟成本低，实在不行我就自己住或者承承租去。这个说法实际上也不成立，至少是不受法律条文保护。虽然合约合宪，而合约的双方原告是产品销售子公司和购房者个人，而不是享有真正农地所有权的XX村XX组，那些真正的所有权人随时可以将购房者赶出去。