我们好！热烈欢迎来到《深莞穗老年网》我是小陈在深圳
2020年7月15日深圳市住建局以“房子是用以住的、不是用以炒的”为功能定位，出台珠海市以至全国货品房这三项限牌经济政策，给深圳楼市打了止痛药（链接索引：）。在深圳买回新房须要经过经济政策的层层筛选，买回二手房也会受到政府指导价的限制，小房屋产权房市场在这样的市场环境下顺势而上，异常火热。不过，小房屋产权房的市场买卖也给原告两方，尤其是债务人带来了一定的买卖信用风险。
一、什么是小房屋产权房？
小房屋产权房是指在贫困地区集体土地上工程建设的房屋，未办理有关证件、未缴纳农地出让金等费用，房子本身没有我们认同的房屋产权。2013年3月23日，《深圳王开颖》的一则报道这样区分：通常意义上的‘小房屋产权房’是指在贫困地区集体土地上工程建设，并向信用社组织机构之外的人销售的货品住房。
2012年3月23日，在《深圳王开颖》一则标题为“深圳不存有‘小房屋产权房’”的报道中显示：截至2010年6月2日，深圳市贫困地区城市化历史遗留违规建筑普查总量为37.94万栋，占全区建筑物总量的55.93%；总建筑面积4.05亿平方米，占全区建筑物总面积的49.27%，总工业用地面积131.45平方公里。
我们须要明确小房屋产权房不是一个法条基本概念，对于小房屋产权房基本概念的区分，行业、经济政策文件都有所明确规定，综合分析不难发现小房屋产权房的基本概念区分主要有以下两个主要因素：1.小房屋产权房要工程建设与集体土地之上；2.要与房屋买卖犯罪行为相结合。
二、小房屋产权房与违规建筑
小房屋产权房不以违规占地为大前提。违规建筑和小房屋产权房是两回事。小房屋产权房要解决的核心问题不在于建造是否违规，而在于集体土地上的建筑物（写字楼）能无法买卖？
目前，所谓的“小房屋产权”有两种，一种是在集体工程建设工业用地（集体土地）上建成的房子，这种房子只归属于集体土地的所有者，村集体以外的个人或是团体无法获得该房的采用权。另外一种是集体企业工业用地或是占用耕地违规工程建设的房子。后一种归属于违规建筑。
三、小房屋产权买卖典型事例剖析
案由：房屋买卖合约纠纷
案号：（2020）粤0307民初17987号
审理高等法院：深圳市龙岗区人民高等法院
争论焦点：原、原告两方签定的《受让合约书》是否违背了抵押权原则上、欲求一权的法条硬性明确规定。
刑事案件基本事实：2020年3月10日，原、原告签定《受让合约书》，签定合同原告将所涉房产出售给原告；另，两方就订金和定金支付、违约情形以及两方的合约解除权等事项作出了具体的规签定合同。原告称所涉房屋整幢楼共有八层、每层四户，所涉房屋归属于整幢楼其中的一户。
原告支付订金之后经过评估所涉房产买回犯罪行为存有较大的信用风险，且存有无法实现合约目的的可能，遂向原告提出解除，两方因订金未协商一致引起纠纷。
高等法院裁判观点：原、原告两方受让贫困地区自建房违背了贫困地区集体土地不得受让给非本村居民的法条硬性明确规定，分割受让的犯罪行为同时违背了抵押权原则上、欲求一权的法条硬性明确规定，两方所签定的《受让合约书》是合宪合约，对原、原告两方均无法条约束力。因合约合宪获得的财产应予以退还，原告退还原告订金5万元，原告在刑事案件中具有一定过错，不支持原告关于滞纳金的请求。
裁决结果：一、确认《受让合约书》合宪；二、原告应于本裁决施行之日起三日内向原告退还订金5万元。
事例解析：现实中以“小房屋产权房”名义出现的刑事案件，都伴随着房屋买卖。所以，小房屋产权房基本概念要面对的问题是：集体土地上房屋的债务人（债务人）能无法获得房屋采用权？能无法获得采用权注册登记？或是更通俗的说，能无法获得房屋产权注册登记？就现行有效的法条法条的内容来看，以上问题的答案显然都是否定的。
四、永久管理制度能否为小房屋产权房屋买卖寻得突破？
2021年1月1日，《中华人民共和国民法》正式施行，永久一章涉及的第三百六十六条至三百七十一条法条条文正式适用。永久管理制度是为满足永久人的生活居住须要，按照合约签定合同，对他人的写字楼享有占有、采用的用益抵押权。有相当一部分潜在购房客、刚需购房人或是法条专业人士在永久管理制度中寻找规避小房屋产权房买卖信用风险途径的可能性。
不过，永久具有很强的人身属性，永久人失踪的，永久消灭。另，成立永久的房屋不得受让、继承、出租，这在一定程度上限制了小房屋产权房升值空间、租金孳息的获取以及入市变现的可能性。成立永久房屋的不可继承性和永久人失踪后永久消灭，在家族财富传承方面是无法与正常货品性住房比拟的，会面临永久人失踪后其余被继承人无房可住的信用风险以及窘境。
须要特别提到的是，以上的分析内容是建立在小房屋产权房上可以成立永久的大前提下，即可以向注册登记机构提出申请永久注册登记的大前提下，不过，未来经济政策和永久管理制度有关司法解释的走向如何，也具有很大的争论和不确定性。所以，须要全面了解法律法规经济政策，充分进行利益的权衡和信用风险预估，根据具体须要买回小房屋产权房。
附有关法条条文：
《房屋注册登记办法》
第八十七条 提出申请贫困地区居民住房采用权转移注册登记，债务人不归属于房屋所在地贫困地区信用社组织机构成员的，除法条、法律法规另有明确规定外，房屋注册登记机构应不予办理。
《农地管理法》
第四十三条第一款 任何单位和个人进行工程建设，须要采用农地的，要司法机关提出申请采用国有农地，但兴办乡镇企业和居民工程建设写字楼经司法机关批准采用本信用社组织机构贫困地区私有财产的农地的，或是乡（镇）村公共设施和公益事业工程建设经司法机关批准采用农民私有财产的农地仅限。
《民法》
第一百五十三条违背法条、行政法律法规的硬性明确规定的民事法条犯罪行为合宪。但是，该硬性明确规定不导致该民事法条犯罪行为合宪的仅限。
第一百六十五条委托全权许可采用书面形式的，许可委托书应载明全权人的姓名或是名称、全权事项、权限和期限，并由被全权人签名或是盖章。
第三百六十八条永久无偿成立，但是原告另有签定合同的仅限。成立永久的，应向注册登记机构提出申请永久注册登记。永久自注册登记时成立。
第三百六十九条永久不得受让、继承。成立永久的写字楼不得出租，但是原告另有签定合同的仅限。
第三百七十条永久期限届满或是永久人失踪的，永久消灭。永久消灭的，应及时办理注销注册登记。
了解更多资讯，请关注：深莞穗老年网
网友评论