本文转自“北京在明律师事务所”
导读：拆迁补偿安置协议是征收部门与被征收人就补偿安置事宜达成一致意见之后所必须签署的协议，那么签订补偿协议该注意哪些事项呢？又有哪些细节是被征收人稍不注意就有可能使签订的协议作废，或让自己被“坑”呢？北京在明律师事务所的资深征收维权律师梁红丽通过自身多年的办案经验，将签订补偿协议中存在的问题予以总结，希望能给予被征收人一些帮助。
陷阱一：签订补偿安置协议的主体不适格无论是国有土地房屋征拆，还是集体土地房屋征拆，补偿安置协议都应当由被拆迁方与法定的拆迁主体签订，即由政府的房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，目的是为了保障将来协议的有效履行，同时减少处于弱势地位一方的被拆迁人的法律风险。某些地方，被拆迁人可能会被要求与开发商、村委会、拆迁办、拆迁实施单位或者街道办事处等机构签订补偿协议，这些都存在巨大的潜在风险。当协议在履行中产生纠纷时，有可能会被认定为民事行为，那么被拆迁人就无法通过提起行政诉讼来为自己维权，后果将是严重的。因此，律师建议广大被拆迁人在签订补偿协议时，一定要慎重，认真审查拆迁方是否具有真正签订并履行协议的主体资格，避免签订这类主体地位存在严重瑕疵的补偿协议。
陷阱二：签订拆迁补偿安置“空白协议”所谓拆迁补偿安置空白协议，是指被拆迁人在拆迁方提供的缺少实质权利内容的格式合同上签字的协议。被拆迁人作为弱势群体一方，往往因为拆迁人员口头承诺的令人满意的补偿条件而签订各种语焉不详的协议，等到拿回补偿协议的那一刻，才发现写在协议上的条件竟和之前承诺的条件相距甚远。因此，这类诉讼往往因为老百姓前期轻视、大意，欠缺收集证据的意识而在维权时遭遇败诉。因此，律师建议此类合同最好不要签订，如果被迫要签订，也应该签订相应的补充协议，将承诺的补偿条件一一列明，并且做好录音录像等取证工作，确保将来补偿安置条件能够得到切实履行。
需要指出的是，即使协议中就补偿安置的事项“再空白”，征收方以此为据要求被征收人搬家走人的权力约定是不会“空白”的，事实上，这类协议需要的是甄别，一旦看出来了，就一定不可以签。
陷阱三：签完的协议手上没有拆迁补偿安置协议是协议双方的真实意思表示，按照《合同法》的要求，双方都应当留存。但是在实践过程中，拆迁方往往会以协议需要领导审批或者需要经过行政审查为由，将被拆迁方签字按手印的协议拿走。此时，被拆迁方的利益就开始处于危险之中，拆迁方不按协议内容履行协议、擅自改变协议内容、履行协议不完全的情况时有发生。如果被拆迁人想要维权，那么提供权利义务载体——补偿安置协议就成为必要条件，但是被拆迁人往往因为手中无原始的补偿协议而陷于被动的局面。因此，律师建议，被拆迁人在遇到此类情形时，必须坚持要求双方当面签署协议，签字盖章，且互相留存所签协议，当拆迁人不履行协议内容时，才能据此提起相关法律程序。
陷阱四：没有违约责任条款对所有被拆迁人来说，补偿安置协议越详细越具体，对其越有利，尤其是违约责任的约定。为了达到让拆迁人员按约定履行，或者出现违约时被拆迁人能够获得合理补偿的目的，补偿协议当中应当有违约责任的相关条款。但是实际过程中，补偿协议大部分都是格式合同，且协议内容非常笼统，关于拆迁方违约的条款更是少之又少。因此，律师建议，在格式协议之外，还应签订补充协议，将违约责任的条款约定清楚。比如，在被拆迁人交房后多久，拆迁人应当将安置房源交给被拆迁人或者将货币金额打到被拆迁人指定账户，若是超过约定的时间仍未履行，则应按照货币金额的一定比例向被拆迁人承担违约责任。
陷阱五：安置房五证不全，甚至干脆“小产权”为保护被拆迁人的合法权益，我国法律明确规定先安置后搬迁，也就是对被拆迁人的安置原则上应当是现房安置。但是实践当中，拆迁方往往做不到现房安置，只能是期房安置，因此才会出现过渡费这样的事物。即使如此，我国对于房屋建设项目仍然有严格的法律审批程序，建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，这五证都必须齐全才能够保证安置房的可靠性。实践中，一些地方提供给被征收人的所谓“安置房”根本就是通常所说的“小产权房”，只能住不能办证更不能合法买卖。这样的行为是彻头彻尾的违法行为，被征收人应当严词予以拒绝，坚决要求给予货币补偿或以合法的房屋进行安置。律师建议，被拆迁人在选择期房安置时，应当主动要求审查安置房源审批手续是否完善，以减少后期所遇到的法律风险。
梁红丽律师最后想提示广大被征收人的是，如何破解拆迁协议中的“协议陷阱”，是所有被拆迁人面临的现实问题，并且还需要长期面临下去。面对身经百战的拆迁方工作人员，被拆迁人即使是意识到了其中的“陷阱”，但有时仍然会陷于束手无策，甚至会在恍惚中就签订协议，这个过程就像被诈骗分子洗脑一样。所以，被拆迁人在签订补偿安置协议时，最好还是请教专业征收维权律师，让第三方以一个比较客观、冷静的视角来分析其弊利，帮助破解拆迁方的陷阱，保障协议内容的公平、合理和在今后的实际履行。（宋亚男律师/文）
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【律师介绍】
王金龙律师
联系方式：
电话：13810730449
微信：wanglawyer1977
微博@王金龙律师
王金龙律师，男，汉族，1977年生于山西， 2004年开始律师执业，2008年起主要执业方向为征地拆迁和刑事诉讼。目前专注于征地拆迁维权法律业务，始终坚持“维护被拆迁人权益，与违法征地做斗争”的理念。现任北京在明律师事务所拆迁一部主办律师，刑事诉讼业务部首席律师，国际注册法务会计师。北京市律师协会会员，北京市朝阳区刑事诉讼业务委员会委员。
在十几年奔波于全国各地近二百起征地拆迁和刑事办案中，积累了丰富的拆迁行政诉讼和刑事辩护实务经验。通过全面丰富深入的拆迁法律领域知识、对于政府法案政策动态的迅速掌握，以及自身对于政府信息公开、行政诉讼、行政复议等方法的擅长使用，合法合理地为被拆迁人提高拆迁补偿标准，切实维护了当事人的权益。
法律领域
征地拆迁维权（主），刑事辩护
执业理念
坚决与践踏法律的人做斗争，哪怕他是国王。
多年的执业过程中，稳重负责，智慧果敢，以坚持维权，有理有节为原则，与地方政府及办案机关深入沟通，灵活制定切实可行的维权及辩护方案，切实维护和保障了上百名当事人的合法权益。
代理案件（以下为律师部分代表案件）
拆迁诉讼方面
1、江苏省常州市新北分区薛先生，周先生等人农用地被征收后，通过申请信息公开，提起行政诉讼等为其争取土地补偿款等应得利益。
2、江苏省常州市新北分区倪老先生房屋以及土地被继子无权处分后，通过申请信息公开、行政诉讼、提出控告等一些列维权措施，为其争得土地征收补偿等各种费用。
3、江苏徐州泉山区七里沟王先生征地拆迁维权案，经王律师代理，用法律手段阻止了强拆，化被动为主动，为争取高额补偿安置打下了有力基础。
4、江苏徐州高女士拆迁安置补偿维权案，经王律师代理，确认拆迁补偿协议无效，用法律手段维护了委托人的合法权益，为争取高额补偿款提供了筹码。
5、江苏常州洪女士征地拆迁维权案，经王律师代理，取得关键协商谈判筹码，提供了增加补偿的重要证明。
6、江苏南京王女士土地权属登记纠纷案，经王律师代理，用法律手段争取维护了委托人的合法权益。
7、浙江绍兴蔡先生等征地拆迁维权案，经王律师代理，取得了满意补偿安置标准，维护了委托人的合法权益。
8、浙江绍兴蔡先生房屋征收补偿维权案，经王律师代理，为委托人争取了满意的安置补偿条件。
9、浙江金华翁女士房屋征收补偿维权案，经王律师代理，通过信息公开、行政诉讼等手段，化不利为有利，为委托人争取了满意的补偿安置条件。
10、代理山西省右玉县下堡村百余户村民就右玉县政府违法占地不依法足额给付村民土地补偿款上访控告，后成功得以调解。
11、代理山东诸暨市蔡某、钟某、邱某等人农用地被征用进行私房建设，律师经过申请信息公开获知当事人所在村庄的集体土地转为农用地未经合法审批，在许可私建房的行政行为也是违法的，现律师已提起行政诉讼。
12、山东邹城孙先生等五人征收拆迁维权案，经王律师代理，取得胜诉，为委托人争取了满意的安置补偿。
13、山东邹城孙先生等征地拆迁维权案，经王律师代理，违法征收拆迁行为停止，化不利为有利，并取得重要的协商谈判筹码，维护了委托人的合法权益。
14、香港张先生祖产于2000年泉州市政府拆除，补偿对象和拆迁补偿款去向不明，张先生委托王律师代理追索，现该案正在进行中
15、武汉市长江社区居民经洪山区政府主导被协议拆迁，其中二百户居民委托王律师进行代理，与政府协商、谈判，提起行政诉讼！
刑事辩护方面
1、田某某故意伤害（重伤）案件，法定刑三年以上十年以下，自首以及被害人有过错的辩护意见被法院采信减轻处罚处有期徒刑一年。
2、吉林张某强奸致轻伤案，张某对犯罪事实供认不讳，且无法定从轻减轻情节，但是，律师没有放弃努力，在被害人警戒、防范并提出巨额索赔要求，律师多次与被害人沟通，做被害人思想工作，最终达成小额赔偿和解协议-要求赔偿五十万元，最终赔偿三万元，据此取得被害人谅解，最终使被害人被法院从轻判决三年。此案，如果没有没有被害人谅解等情节，至少要判决五年六个月。
3、续某某敲诈勒索案件犯罪未遂、认罪态度好意见被采信，判处拘役五个月。
4、辽宁开原团伙网络诈骗案，在公安批捕阶段，为主要犯罪嫌疑人刘某提出不予批准逮捕、采取监视居住强制措施的意见被检察院采纳，对刘某采取监视居住的强制措施。
5、山西王某故意伤害案，为被害人代理附带民事诉讼，经过与被告人家属多次协商最终为被害人争取到一百余万元的民事赔偿！如依法只应赔偿三十万元。
6、担任北京圣象集团法律顾问，在圣象分店经理合谋财务人员虚构客户资料侵吞公司货款数十万元之职务侵占案件中，代理圣象公司向公安机关报案、提供线索、证据、全力配合办案机关成功侦破此案。
7、河北三河刘某交通肇事罪自首情节辩护意见被法庭采信，从轻处罚，判决缓刑。
8、某外籍夫妇涉及危害国家安全罪，被辽宁省丹东市国家安全局监视居住，担任二位辩护人，涉及中外两国外交关系，属外国各大媒体头条新闻。
9、马某销售假冒注册商标商品案，指控犯罪数额为100万余元，接受马某的委托担任其辩护人，提出公诉机关指控的罪名有误--应为假冒注册商标罪，犯罪事实上提出公诉机关指控的事实不清、证据不足的意见；提出并要求重新清点申请的意见，经重新清点后，数额大大降低，远远少于公诉机关指控的数额！引起法院的注意。
10、周某驾驶推土机作业不慎将正在拾荒的苗某铲死涉嫌过失致人死亡罪，律师担任辩护人后不辞辛苦，无论从刑事上还是民事上都争取到了最大利益，获得当事人的全程认可。
11、王某某以故意杀人罪被检察院提起公诉，律师全程介入，先后多次会见被告人，详细了解案件来龙去脉，提交的故意杀人未遂定性不准，最终被法院采纳，推翻故意杀人（未遂）的指控，改为故意伤害案。
12、苏某某合同诈骗案件中，代理被害人，经过往返市郊两地多次，调取证据，查阅大量资料，审阅全部卷宗，提出嫌疑人诈骗金额已超过三十万，应构成合同诈骗罪数额巨大，应予以重判同时追缴诈骗的全部财产，为被害人挽回了损失，打击了犯罪嫌疑人。
13、张某某盗窃案，律师从当事人如实供述、主观恶性小、主动赔偿损失、行为后果、偶犯、初犯、悔罪表现、退赃并获得谅解等方面为其进行辩护。最终，法院采纳律师意见，对王某某予以减轻处罚。
14、张某故意伤害致人死亡一案，公安机关起初定性为故意杀人案，律师担任辩护人后，多次会见被告人，走访调查，查阅卷宗，了解案件细节，提交对张某定性有误，最终改为故意伤害致人死亡。后多次与被害人沟通，权衡利弊，获得被害人谅解，为张某争取减轻从轻处罚起到重要作用。
15、李某故意伤人案，被害人有过错的辩护意见被采信，由北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106刑初1221号判决，判决李某犯故意伤害罪，有期徒刑两年，附带民事诉讼由被害人要求的.26元判决为赔偿53018.16元，当事人的权益得以维护。
16、杨某交通肇事案，王金龙律师做无罪辩护，关于自首、无前科等辩护意见被采信，山东省桓台县人民法院作出（2016）鲁0321刑初393号判决，判决杨某犯交通肇事罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年六个月，维护了当事人的权益。
其他民事诉讼以及非诉案件
1、代理燕郊开发区星月云河小区全体业主并成功解决小区旁工厂环境污染问题。
2、北京大草原公司诉李永方股权纠纷案，代理李某某使其不承担民事责任，多年的的执业积累了丰富的的诉讼和非诉经验，为当事人挽回了重大经济损失。
3、成功代理王某诉三河市公安局不予办理落户（出生登记）行政复议案。
4、代理河北燕郊开发区星月云河小区全体业主与燕郊开发区规划建设局、秦皇岛四季房地产开发有限公司通过诉讼、非诉协商、成功解决天洋城小区楼群对星月云河小区采光侵权纠纷，使广大业主得到经济补偿。
5、担任山西玉龙投资集团有限公司法律顾问期间，参与该集团公司房地产开发拆迁补偿安置、农用地的征用审批、五证办理、工程承包、商品房销售、银行阶段性担保及客户的按揭，以上所有事务的涉法事宜谈判、推进、协调及法律文书的起草修改、签证以及诉讼业务的代理。
6、办理山西玉龙化工有限公司股东清退以及股权转让的谈判，法律文书的起草以及工商变更登记事宜。
7、山西玉龙投资集团牛心堡风力发电项目中，参与山西玉龙投资集团有限公司与北京天润风电投资有限公司的并购、股权转让的谈判，法律文书的起草、修改；该项目的省发改委的立项、省国土资源部门、环保部门的土地、环保报批、推进；该项目的所有工程承包合同、设备采购合同、监理合同等所有法律文书的谈判、起草、签订。
8、参与建州（北京）投资基金管理有限公司及其作为无限合伙人发起成立的建州投资中心（有限合伙）与江苏徐州天智投资有限公司就天智大酒店6000万元的融资方案的策划、商务谈判、法律文书的起草签订及项目当地的土地部门抵押登记。
9、楼某重大交通事故案，楼某在此次交通事故中经抢救无效死亡，对此次事故负主要责任，因原告家庭经济条件十分困难，在此次诉讼中，为原告提交了免交诉讼费申请书，并或准予，减轻原告的诉讼负担，保障当事人的合法权益。最终通过律师努力，当事人双方相互协商达成调解协议，化解了此案。
10、通过诉讼手段为三河京龙新型管道有限公司在京、津、冀区域内追缴货款并索赔违约金，为公司挽数千万元的经济损失并得到数百万元的违约金营业外收入。
11、三河张某继承其叔父遗产继承纠纷案，被继承人死亡后，存于银行的存款因无法定继承人无法取出，律师代理后，提交张某尽了主要的赡养义务应分得遗产的意见，最终被法院采纳，由张某继承部分遗产。
12、代理马某、宋某等人交通事故损害赔偿一案，争取使当事人在此次交通事故中所受的损失都得到赔偿，最大程度地维护了当事人的合法权益。
13、代理李某与安某、金某的租赁纠纷一案，通过申请信息公开、启动合法诉讼等形式，促成良好结果，最大程度维护了当事人的合法权益。
14、冯某诉北京某公司合同争议仲裁案，北京仲裁委员会作出（2017）京仲裁字第0375号裁决书，裁决如下：（1）解除申请人与被申请人签订的《特许经营合同》（2）被申请人向申请人返还加盟费40000元、保证金20000元（3）被申请人向申请人支付律师费3000元（4）驳回被申请人的仲裁反请求。维护了当事人的权益。
近期在办案件
（一）征收拆迁类案件
1、 接受湖南省常德市曹峻华先生等8户委托，代理棚户区改造房屋拆迁补偿安置纠纷案，已向涉案单位发出信息公开申请书，等待答复。
2、接受四川省夹江县胡女士、石先生委托，代理房屋拆迁补偿安置纠纷案，涉案两诉已被立案受理，等待开庭。
3、接受湖南省湘潭县易俗河镇苏先生委托，代理房屋拆迁补偿安置纠纷案，已向涉案人民政府发出律师函。
4、接受湖南湘潭县何女士委托，代理房屋拆迁补偿安置纠纷案，该案复议申请法院已受理。
5、接受江西赣州市朱先生委托，代理房屋拆迁补偿安置纠纷案，已向涉案人民政府发出律师函。
6、接受湖南湘潭市岳塘区周先生委托，代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，已就涉案内容提起行政复议。
7、接受浙江省诸暨市蔡先生等六户委托，代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，在等待涉案之诉立案受理通知。
8、接受天津丰年村马女士等12户委托，代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，涉案之诉已被立案受理，等待开庭。
9、接受山东省淄博区王女士委托，代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，已提起行政复议，等候受理通知
10、接受四川营山县某公司委托，代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，涉案之诉已被立案受理。
11、接受天津北辰区张先生委托，代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，搜集了充足证据准备第二次开庭。
12、接受湖南湘潭市易俗河六户委托，代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，工作依计划有序进行中。
13、接受湖北省武汉市洪山区李先生委托，代理代理房屋征收拆迁补偿安置纠纷案，工作依计划有序进行中。
（二）民事案件
14、接受内蒙古林西县孙先生等五户委托，代理土地承包经营权流转合同纠纷案，该案已被立案受理，等待开庭。
（三）刑事案件
15、接受天津西青区高先生委托，代理刑事纠纷案，已向西青区人民法院、西青区检察院，申请取保候审、羁押必要性审查。
律师宣言在十余年的律师执业生涯中，受到了上百位当事人的委托，办的案件愈多，愈是明白立德树己的重要性，一个人的品德决定了事态关键，人民在万分无助的时候向法律求援，这时候律师应是其背后坚实的法律后盾，更是为其争取合法权利的利矛。在开始专注于拆迁维权领域后更是感触至深，拆迁律师代理的针对与土地开发相关部门的行政诉讼是遏制非法强拆、将征迁程序导入法治化的重要制衡力量，是敦促依法行政的社会力量，对于中国法制化尤其是征迁领域依法化的推进起到了至关作用。立国先立人，立人先立德，我坚信律师这个职业是历史变革长河中重要的一员，并且将始终与法律为伍，与正义为伴。
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