从严防信贷信用风险的视角权衡，商业银行商业银行信贷不该以“小房屋产权房”抵押物方式派发
“小房屋产权房”不是法律条文概念，系人们约定俗成的称谓，通常是指在贫困地区集体土地上工程建设的房屋，因未缴纳土地出让金等原因，未获得国家有权国家机关颁发土地权属证的房产。该类在贫困地区非工程建设用地（农用地、林地）上修建的房产，虽名为小房屋产权房，但因违规而倍受法律条文为保护，致使无任何土地权属合格证书，因而，实际上绝大部分为无房屋产权、违规建筑。因其法律条文土地权属上的特殊性，商业银行在办理相关手续“小房屋产权房”抵押物商业银行贷款业务时面临较大信用风险，需要警惕。
信贷业务牵涉“小房屋产权房”的操作过程
根据物权法、房产注册登记条例等有关明确规定，具备房产土地权属合格证书，是办理相关手续房产抵押物的首要条件之一。无房产土地权属合格证书，不能办理相关手续抵押物注册登记。同时，抵押物权自注册登记时成立，须经注册登记，抵押物权未成立。
笔者在调研中了解到，目前商业银行信贷业务中牵涉“小房屋产权房”抵押物的主要采用以下作法：由“小房屋产权房”的“房东”出具书面允诺并登记。允诺在完善房屋产权相关手续后，在商业银行贷款期间优先给该商业银行办理相关手续抵押物注册登记相关手续，不受让、不进行买卖并经其一致同意后方能出租。之后由登记处对签订情况展开一般登记（非强制性登记）。
此外，“小房屋产权房”分民用和写字楼两种类型。对于属民用性质的小房屋产权房，商业银行将与“房东”签订反租等协定并申请对该协定展开强制登记。属写字楼性质的小房屋产权房，转卖时须经商业银行一致同意，商业银行将密切关注、跟踪房屋动态。
“小房屋产权房”抵押物商业银行贷款操作过程中的难题
诚然，前述作法是部分商业银行在当前市场和金融环境下，为为保护商业银行贷款债权所作的积极努力。但在操作过程中，可能将存有以下难题：
认定“小房屋产权房”的“房东”可能将存有一定十分困难。由于须经注册登记、没有房屋所有权合格证书，“小房屋产权房”仅依据进行买卖合约受让，可能将存有土地权属不明的情况，特别是经多次转手后，如中间任一环出现合宪或纷争，其后交易环节均存有落空信用风险，隐藏的纷争和信用风险难以有效识别和掌控。
“小房屋产权房”的确权只能私底下展开，倍受法律条文为保护。根据国土资源部中央组织部、住房和城乡工程建设部中央组织部《关于坚决遏制违规工程建设、销售“小房屋产权房”的紧急通知》明确规定，“工程建设、销售和购买‘小房屋产权房’倍受法律条文为保护”。最高人民检察院《2011年全国民事诉讼公开审判工作纪要》第十五条第二款明确规定：“将集体土地上建造的房屋出卖给本信用社组织核心成员以外的人的合约，不具备法律条文效力；转卖给本信用社组织核心成员的，应当符合法律条文、行政管理法规和国家政策关于集体土地分配、使用条件的明确规定。”我国实行房产注册登记制度，房屋房屋产权须经注册登记，不发生法律条文效力，倍受法律条文为保护。“小房屋产权房”的确权，同样将倍受法律条文为保护，只能私底下展开，这将给“小房屋产权房”抵押物物变现带来十分困难。而要以租金覆盖商业银行贷款信用风险，期限太长，很可能将超过20年，不稳定性将进一步增加。
有关束缚协定可能将合宪。“小房屋产权房”本身及“小房屋产权房”的确权，均倍受法律条文为保护。有关的进行买卖协定很可能将合宪，相应的皮厄县协定等束缚、掌控“小房屋产权房”的合约亦可能将合宪。从客观上也给了不守诚信之人偿付、毁约的机会。
难以对付第二人。即使束缚、掌控“小房屋产权房”的合约有效，在出现第二人对“小房屋产权房”主张基本权利或强行占有“小房屋产权房”时，束缚、掌控“小房屋产权房”的合约根本难以对付第二人。不须建出现恶意第二人的可能将。
偿付法援有效途径受到限制，同时实现合约基本权利可能将存有十分困难。最高人民检察院《2015年全国民事诉讼公开审判工作纪要》第二十四条明确规定：“对于未履行职责有关土地征收、征用相关手续即挤占林地展开房屋工程建设引发的合作开发房地产及房屋进行买卖合约民事诉讼纷争，需先由行政管理国家机关解决该被侵占林地的为保护难题。在行政管理国家机关未对违规挤占林地的行为展开处理之前，人民法院不宜直接审理民事诉讼纷争。”在前述明确规定情形下，法院不直接受理“小房屋产权房”的纷争，即使签订了束缚“小房屋产权房”的协定，其偿付法援有效途径受到限制，同时实现合约基本权利存有十分困难。如此，同时实现合约基本权利将完全依赖于当事方的自觉履行职责。
前述诸多信用风险，大部分难以化解和须建。因而，无论与“小房屋产权房”的“房东”签订何种协定，均会面临前述信用风险。
严防“小房屋产权房”抵押物商业银行贷款信用风险的建议
区分存量商业银行贷款与商业银行信贷，商业银行信贷应明确禁止用“小房屋产权房”作抵押物。如前所述，以房屋作抵押物而没有办理相关手续抵押物注册登记的，抵押物权不存有。因而，“小房屋产权房”只要没有办理相关手续抵押物注册登记，就不属于合法的抵押物借款。如无其他抵押物借款，该笔商业银行贷款实质上属于信用商业银行贷款，具备较大的不稳定性。因而，从严防信贷信用风险的视角权衡，商业银行信贷不该以“小房屋产权房”抵押物方式派发。
鉴于现行法律条文下“小房屋产权房”的诸多信用风险，可考虑采取转移信用风险的方式，如以“小房屋产权房”为借款公司、保险公司等第二方提供反借款或信用风险缓释，由借款公司、保险公司等第二方为商业银行贷款提供连带保证借款。这种方式虽然增加了业务成本，但在一定程度上保证了本金的安全。
在特殊情况下，如果确需采取“小房屋产权房”抵押物方式，首先，商业银行应成立其他借款，仅将“小房屋产权房”作为一种辅助借款手段。其次，由“小房屋产权房”的“房东”与其前手通过法律条文程序，由法院出具司法文书确认“小房屋产权房”归“房东”合法所有。同时，商业银行与该“房东”签订皮厄县、基本权利让渡或受让等协定并由登记国家机关展开登记。此种方式在当前的司法操作中可能将面临一定难度，商业银行应主动与法院展开沟通协商，最大限度取得法院的理解与支持。
来源：中国贫困地区金融杂志社
网友评论