防杠声明：
1、我了解公寓类产品的硬伤缺陷；
2、结合自身情况选择，本文不吹不黑尽量中立叙述，各位看官请结合自身情况自行斟酌；
3、尽量以比较浅显易懂的方式解释了部分法律层面的定义，并非法条；
4、3中解释的内容并不全面，来源于身边朋友的误解和疑问；
5、笔者不是房地产或法律或金融从业人员；
6、本文仅叙述土地性质为“商业用地”的公寓，住宅用地性质公寓不在此列；
7、作者只在北京和成都买过公寓，其他地方的政策情况可能有不同；
本文内容：1、公寓产品的优缺点；
2、个人基本情况和决定购买公寓的一点想法；
3、购买公寓的流程和注意事项；
一、公寓产品的优缺点缺点：1、产权问题：公寓的产权性质为商业用地，产权时限为40年，比住宅（商品房）少30年，目前国内有部分已到期的房屋，处理方式为免费或少量缴纳“土地出让金”以续期；
注1：40年产权并不是“小产权”，所谓的“小产权”定义是没有个人产权的地块或房屋，例如集资产权，我发现身边很多人都误认为“40年产权=小产权，70年产权=大产权”，2016年左右我在北京顺义咨询了一个集资产权房，价格很低（当时挂牌价70万，约50平米左右）对外声称“70年大产权”，实则是“70年长租”；
注2：个人了解目前在售的房子产权分为“住宅用地”“商业用地”两种，本文中的公寓属于“商业用地”；
注3：产权年限是以房屋所在地块的开发商拿地时间开始计算，并不是你收房入住开始计算的，具体到期时间购房合同上会注明确切的时间，这一点要注意；
2、流通问题：二手税费计算方式比较多，但总体算下来加上中介费（按成都链家算）大约能达到房屋总价的20%，法律意义上卖方需要承担大部分，但实际操作中所有费用都由买方承担；
注1：实际操作中部分公寓实际税费可降低至与一手房一致（约3%~4%），如果想这么做，看好房源直接问中介负责税费的员工能不能做到，这部分后面详述；
注2：公寓的特殊性质决定其流通时间高于住宅，而且交易可能面临政策风险，作者自己持有一套北京房山区的公寓，现因政策原因较难出手；
注3：北京现有在售的公寓（个人可买的）全部都是全款购买（最近看到很多房源app上还装模作样的标注了首付只要三四十万，别信骗鬼的）；2017年3月后开盘的公寓仅可以公司资质购买，具体情况不太了解，我是2017年3月前买的；
3、居住问题：多数公寓为商水商电不通天然气（居住成本比住宅高，物业费也是，基本是住宅的1倍左右），2017年后的公寓层高不能大于4.2米，需要找水电气三通层高比较高的LOFT公寓，二手居多；
注1：貌似很多人被开发商的层高糊弄过，4.2米层高（合同上会写）指的是房屋建筑高度，屋内净高度 = 建筑高度 - 楼板厚度（8~12cm）。我看房的时候，楼层平面图中用小字标识了屋内净高，但估计很多人都没有仔细看过，同一层的同户型也可能出现层高不同的情况，这里务必注意，貌似很多人坑在这个点上了，销售不太敢欺骗你，但多数情况会隐瞒，我在看样板间的时候销售都会介绍房高4.2，但只要你问从顶到底的高度，销售会告诉你实际情况；
4、房屋附加值问题：公寓不能落户，没有学区，有小孩或未来要小孩的一定慎重！！！买房时优先搞清楚自己的硬性需求！！！！就是那种没有就绝对不行的需求！！！
5、按揭贷款利率问题：成都目前公寓产品可贷款总房款的50%（最高），且贷款利率基准上浮50%（如果征信有问题可能还会有个位数上浮，作者自己因为信用卡5年内发生过6次逾期，上浮了1%），这一刀是我感受到被割的最狠的一刀！
6、期房（一手房）和现房（二手房）的问题：期房跟二手房整体算下来价位相近，部分二手房单价较低且带装修，但是由于期房新盘给中介的提成很高，所以基本上中介会强推期房，建议按自己的需求选择；期房很多只能看到样板间不能看实际工地，所以存在货不对板的风险，签合同时一定要反复确认面积和层高问题（燕郊有个楼盘宣传层高3.9实得3.7，但确实不属于违法），我看的所有房子带赠送面积的，都没有落实到合同中，这部分请了解情况的同学多指点。二手房则是所见即所得，但除非你给出比较确定的意向，中介还是会给你推新盘期房并用高昂的二手税费忽悠你，前文提过二手税费这块部分房子是可以规避掉的，一定要问清楚明白！钱是自己的，就算公寓不贵也是你家的血汗钱，谨慎点没错！！！
注1：网上信息中你也许能发现同一个楼盘单价较低的房源，大概率是带有长期租约的，这一点可以根据自己的实际情况决定是否购买（一般长期租约的租金较低，违约金很高）；
以下用我实地看的两套房子实例：
1、二手现房：华宇广场，地点在锦江区偏南的位置，距离最近的塔子山公园地铁站约1KM，周边医院相对较多，整体社区给我的感觉属于比较成熟的居住区（没有大型商业，楼下有超市和小型购物广场）；这个房子是我看到最心仪的一套，梯户比较低，基本跟住宅没啥区别，水电气三通层高5.2，带上下两层两个阳台，楼盘较新（18年建成），但这个楼盘中的房子都比较大，挂牌价在70~80w、100w左右，总价比较高，跟业主谈了之后没有太大的讲价空间，而且成都这边二手房跟北京情况不太一样，带装修的房子业主还会加上装修费用，而北京反而可以用装修来砍价，比如说自己还得拆之类的，而且成都的业主不太考虑房屋的折旧；这套房子可以把税费做到约3%，做法不细说，但首付比例相应会很高，大约是65%~70%，没选这个房子大部分原因是首付超出预算+地理位置不是最优；
2、一手期房：龙湖梵城，地点在成华区东郊记忆附近，距离地铁东郊记忆站300米（预计2020年底开通，信息真实确凿），周边楼盘和商圈非常多，住宅高层、洋房、别墅（是的我也很惊讶成都在市内居然有别墅）、公园、菜市场、文艺小清新（成都798）、大型商业体；交房时间2021年6月30日（合同日期），广告写的价格12900起，但实际LOFT售价我算了下大约是16000，整套下来折扣前是60~70w左右的样子，折扣约为10%左右；首付比例50%，广告宣传的首付很低，但实际为首付分期，分期时间较短；我北京的朋友非常不看好这个楼盘，最终我选择的原因是首付在预算内+地理位置优势+周边业态多样性；
个人观点分析总结：华宇广场适合居住但投资风险较高；龙湖梵城居住属性稍低但投资风险较低（参考楼盘内部出租状况和周边同类房屋出租价格）；
7、买卖投资属性差问题：公寓在宣传时会打着投资的旗号，尤其是小户型公寓喊得更猛，但就个人亲身经验而言，目前公寓的买卖投资属性确实不怎么样，自己持有的公寓三年时间也就涨了33%而且确实不好卖（房山奥特莱斯附近），华宇广场那套房子2年涨了约20%，所以想靠低买高卖短期获利的话感觉可操作性不大；
8、其他问题：公摊面积大、绿化不足（楼盘内可以说是没有）、梯户比高、人员杂乱、隔音差、有很多人租来开公司或工作室等等，这些问题对于穷困的我来说不算核心问题，先不展开说了；
优点：1、同样地段，价格比住宅低很多；
2、多以小户型呈现，总价低，后期装修成本相对低；
3、多近地铁（毕竟一堆限制的产品，地段还不好的话开发商咋卖出去啊），租赁投资属性稍高于住宅（除疫情期间空置了1个月，基本上北京的公寓没有空置超过2周的，租金在疫情期间也没有太大影响）；
4、如果你所在的城市够强悍，你又属于比较早上的车，那么你有可能割到一波韭菜（举例燕郊的公寓，居然能在房价腰斩的时候东山再起？燕郊，100多万，公寓，良心不痛吗）；
5、虽然多数情况有价无市，但蹭蹭上涨的房价看着心里不会太难受；
6、在成都基本上看到的楼盘都是包含住宅、商业、商铺的综合体，衣食住行相对更方便，当然也看到只有秃秃一栋楼的那种，慎入！
小结：缺点铺开讲了一大堆，优点基本上都只写了概要，就是为了提醒大家，公寓价格很香，你能看到很多新一线或者二线城市或者一线周边的城市（点名燕郊，热度蹭的太过分了）都号称首付几万就能给自己安个家，千万擦亮眼睛，搞清楚自己的情况再做决定！
二、个人基本情况和决定购买公寓的一点想法1、个人基本情况：85后北漂、IT行业、不婚不育、在京时间10年+、预期40岁左右离京；
2、决定购买成都公寓的想法：
A、老家距离北京较远，老家周边的新一线城市中最有潜力的城市只有成都；
B、父母年纪越来越大，在北京没有可供养老的房产（别说租房，北京租过房子的都懂）；
C、个人出资，预算较少，首付30w以内，手头必须留有流动资金（疫情期间大家懂）；
D、没有成都户口（母亲不同意落户，希望我能落京户，但实际上拿京户的难度远高于上清北，更何况我也没考上清北），也不打算交当地2年社保，所以城区二手房与我无缘；
也许你会问我那为啥不在老家买或者直接把北京公寓卖了置换个北京的住宅？首先，我全部身家加上公寓卖的钱，也只够在北京南六环外买个小房子；其次，我老家那里快递都不包邮的，换做是你，会考虑买房吗？
E、了解过法拍房，那个坑深的。。。有兴趣的同学多的话改天细聊；
F、现在及未来都没有生养小孩的打算；
G、在北京的十多年，只可以形容为“活着”，所以也期望可以用自己（抠门省下来）的积累让父母、伴侣和我的猫们后半生过的舒服一点。
在这里提醒广大租房的北漂们，拼命鼓吹“房子是租来的，但生活不是”忽悠你买这买那的，请远离！至少我至今还没有遇到哪个租客给我重新装修房子或添置家具家电的，别犯傻。
还有那些说“租一辈子房比买房便宜划算还自由”的，也请远离，北漂十几年，住过地下室（你知道地下室也分高低档么）、城中村自建房、仓库（四面漏风，早上说要拆，下午挖掘机就开到你门口）、隔断房、合租房等等，你想想看晚上下班回来发现房子让人砸了东西扔一地是什么感觉？更别提还有黑中介二房东等等等等；
H、公寓总价低，就算是最坏的情况卖不出去，也不至于砸进去全部身家没法翻身；
三、购买公寓的流程和注意事项1、确定自己的需求和意向：首先确定自己想要买房的初衷，以我自己为例的硬性需求：首付不能高于35w、层高最低是4.2米，周边一公里左右必须有地铁、交房时间不超过一年期；当然最好在实地看房前整理一个表格，详细列出自己的各项需求，此时可以在网上寻找相关房源，对比自己的需求列出各个楼盘的对应信息（我自己找房源的经验而言，贝壳的房源是比较靠谱的，至少是真实存在的，其他例如安居客等等假房源比较多，价格标示的也低到离谱；新盘公寓基本上不会告诉你楼盘的名字，我了解新盘的概况来自于“
成都公寓_买公寓_公寓楼盘新房网-公寓汇www.gongyuhui.cn/”）；
2、实地看房：通过上一步筛选出一部分意向楼盘或房源后，可以按片区进行划分，方便实地看房不至于跑来跑去，尤其当你找到一个中介之后，基本周围的房源都能开车带你去看；（切记一定一定要自己实地去看，不要拜托别人也不要轻信网图或VR，我一开始看的一个很满意的房源，实地去看的时候周边环境堪比香港的深水埗贫民窟）；
然后看房回来对应自己之前列的表，修改或补充入真实信息，方便之后选择参考；
注1：跟我一样异地购房的同学们，我看房时对房屋位置和情况的判断除了在网络上搜到的信息，其他来自于在北京多年的积累，例如看过一个高新区的房源，社区很高大上，但整体给我的感觉就很像北京的像素或国贸的建国门SOHO，后期可能并不适合做居住使用；
简单说一下我了解到的信息：目前热度最高的片区当属高新区和天府新区，但个人判断房价溢价泡沫过高（公寓约18000起），且吃过通州的亏，对于未来是有信心的，但可能不适合我；其次南面最贵，北面最便宜，东面应该是发展中，楼盘非常多，西面则是老城区，总结就是西>南>东>北，当然如果你的意向是春熙路天府广场阿玛尼艺术公寓那个高度的话，请忽略以上；
3、询价：如果有了意向房源，可以详细询问开发商价格和折扣信息，当然置业顾问不可能给你透底的，只是先收集一下基础信息做对比选择；二手房则可以直接通过中介约谈业主，但是我感觉业主即使约出来，也不是非常容易砍价下去；
4、查证：一手房注意查清楚开发商的预售许可证，这个证在售楼部是必须以原件形式展示的，查的时候一定要注意是不是自己要购买的楼栋的（这点我自己没有遇到坑，但还是多个心思比较好，售楼部现场很少有买家看）；
二手房则确定你要买的房源有产权证，如果产权证存在抵押，则确定解抵方式；
5、详细查阅合同范本：不管你是否签合同，售楼部的购房合同范本你也是有权查阅的，注意合同中的各项重点信息，包含建筑面积、套内面积、房屋总价、首付比例等等跟钱相关的信息；我看了两个楼盘的合同范本，置业顾问都跟我说是规范合同，细则不能修改，但两个合同中的延期交房赔偿的标准是不一样的！！听说合同里比较坑的部分多发于带装修的房屋，一般都是按照xxx元/平米来界定的，但没有标明具体的产品品牌和型号，施工标准等等，买精装房的同学们一定要提前搞清楚；
另外这一步一定要做到清楚明白，因为真正签订购房合同的时候，现场的气氛很可能让你没有时间和精力逐字逐句看仔细，很多很多买家我看到的都是直接按指示签了个名，也不知道有没有细看合同；
6、去银行查自己的征信是否能办理贷款：如果你已经确定了意向房源，详细咨询一下开发商的贷款合作银行，然后带上自己的征信信息和近半年的银行流水去合作银行仔细确认自己是否能办理贷款；
这一步提前做很重要，因为很多楼盘都是你交完首付后才去办理的，如果贷款办不下来，你又无法在约定期限内凑齐房款，境地就比较尴尬了（我买的房子听置业顾问说就是因为这个原因退出来的，但真假不确定）；
7、定金（有时候也叫意向金）：有了确定的房源之后，注意不要直接甩定金或意向金，虽然是可以退还的，但据说流程冗长，尤其是定金，这一项一旦交了，法律上可是不支持退款的，而且如果你不想买了是要赔付双倍违约金的；
8、首付：确定好房屋总价后，确认首付比例和首付房款之外的所有应付款项和数额，我购房时额外还需要支付1000元左右的维修基金，没有其他，税费则会发生在办理产权时，我没有遇到过提前收取的情况，你所有支付的款项和数额，一定要留下收据或发票；
9、购房合同：一手房签订合同时一定要看清楚房屋款项和款额，房屋的信息、房号、楼栋等具体信息，期房注意收房日期和过户日期（过户一般是收房后2年内）；
二手房签订合同时，除了楼栋信息之外，一定要让产权证上所有的房屋所有人签名，防止日后扯皮，同时注意房屋是否有租约，租约是解除还是前业主自行解约，另外公寓的地址是可以出租给公司做注册地址使用的，也要确认下地址是否出租，租约如何处理，另外还有水电物业等费用记得结清（北京链家会帮忙把这些事情都处理好，房屋过户和结清后才会付中介费用）；
以上是我购房的一些心得和经验，如果有没提到的部分还请各位大神帮忙补充，文中提及的楼盘全部真实存在，我也没有收钱推广，如果有想买的同学可以私我，我可以推荐之前带我看房的中介或置业顾问给你。
历时一年半，文中的房子已拿到产证并装修完毕入住~踩了电费的坑，目前电费已经涨价到了0.99元，业主正在积极维权。
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