去年深圳房价步入了一个极度结构分化的消费市场。
如果多于地铁护持，或者多于名校助力，又或者多于商业性抢断的楼盘，帕西基成绩都不太理想。
因为，当下买房逻辑已彻底改变，多于全面性发展的自考才有消费市场，买房人才会愿意用宝贵的房票和真金白银投票。
上周六（10月30日），深圳光明有一个楼盘对外开放展示厅和样板工程房，没想到招揽了一千位顾客过上看房，当晚人挤人，再现去年千人排队等候看房场面。
由于当晚人实在是太多，为了让顾客有更好的体验，样板工程房不得不开闭，排队等候叫号就可以进去。
让人意外的是，当晚还有一位腿脚不太方便的哥们儿杵着拐杖上看房。此景，忍不住感慨真是什么也阻挡不了深圳人看房的热忱。
这个楼盘究竟有什么魔力，在去年的消费市场行情下，竟然热度这么高，招揽了这么多顾客关注？
房产野猪探盘发现，果然是综合整体实力全面性非我莫属的选手，从市中心区，到基础建设，再到产品，样样都很优秀。
地铁、商业性和学校，“买房人三宝”统统都安排，而且就在工程项目边上。更重要的是，工程项目还是限价盘，加上真要大约五万出头（具体以备案价为准）。
试问，哪个买房人能抵挡住这样的诱惑？
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消费市场热忱正在重回
光明买房quarterfinal来了
消费市场信号很明确，买房quarterfinal已经来了。
或许有人会担忧现在是不是买房的时机，去年前三季度消费市场观望情绪的确有些重，但步入9月尤其是10月，我们明显感到消费市场信心逐渐重回。
10月15日，央行连发两条重磅重要信息，拨开迷雾。第一条重要信息：指导主要银行准确把握和执行好房商业性地产金融审慎管理制度，保持房商业性地产信贷平稳有序投放。第二条消息：少数卫星城房价回稳后，房贷供需关系也将重回正常。
11月2日，财供销社发文，10月金融机构对房商业性地产融资基本恢复正常。
福寿和凡客先知，一批嗅觉敏感的买房人已经行动起来了！
不过，房产野猪要提醒的是，接下去房价一定更加结构分化，多于真正满足居住需求、坐落于中央商务区市中心区、整体实力过硬的产品，就可以赢得消费市场，最终脱颖而出。
这就很好理解为什么深铁瑞城对外开放展示厅、样板工程房，当天竟招揽了一千位顾客前来参观。
因为，像这样坐落于中央商务区市中心区，地铁、商业性、学校、休闲各方面基础建设又很尖子的工程项目，的确太少了。如果错过这个好盘，实在太可惜。
我们先上看买房人尤为关心的市中心区。
首先，工程项目坐落于深圳西部热门地区——光明。
在粤港澳大市中心区的格局中，光明作为广深港双创走廊的重要节点，是串联广州、东莞、深圳、香港四个市中心区核心卫星城的双创纽带。在深圳的定位中，光明对标建设“深圳北部中心”、“世界一流大学城”，争当参与未来科技竞争的“橡皮艇”。与北京怀柔、上海张江、安徽合肥一同形成全国四大大学城的强大阵营。
光明大学城整体displayed
光明区2021年上半年的GDP增长速度，就充分说明了光明的行动力桑利县。20.8%的增长速度领跑全市，超过南山，成为深圳经济的新增长极。（数据作者：深圳光明）
其次，工程项目坐落于光明的重点板块之一——凤凰城。
光明凤凰城，作为光明大学城“一心一区”中的产业发展转化区，布局了多个重点工程项目，聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，打造产业发展集聚的韦谢列高地和功能齐全的卫星城会客室。
累计投资超过1000亿的佐丹奴微电子就在光明凤凰城，带动上下游产业发展蓬勃发展。（数据作者：深圳光明）
佐丹奴微电子
同时，从整个地区边线上看，光明凤凰城是距离福田、南山最近的板块。
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地铁上盖，一站换乘13一号线
南山工作、光明生活，30分钟轻松切换
接下去，我们再上看看深铁瑞城的出行究竟有多快捷。
其实，无论是买房人买房，还是改善换房，地铁排在非常靠前的边线。
深铁瑞城无缝转乘6一号线长圳站（已开通），破天荒的地铁上盖工程项目。长圳站是6一号线步入光明的第一站，未来这里还有一条东起宝安、东到盐田的18一号线（规划中）。
深铁瑞城区图形
更惊喜的是，从工程项目出发一站即可换乘13一号线（在建中）。13一号线是深圳西部极重要的一条南北纵向地铁，每小时速100公里，串连起南山多个核心商务区：留仙洞、高新区、软件产业发展园、后海，预计2022年开通。（数据作者：深圳大件事）
沿线有众多行业巨头企业，比如大疆、腾讯、百度、阿里等，这些大厂员工购买力相当强。
从长圳站出发一站换乘13一号线，直达留仙洞、西丽火车站、科兴、科苑、后海、深圳湾口岸。这简直就是南山“打工人”期待已久的大礼包。
每天省下来的时间，早起晨跑，再冲个澡吃个早餐坐地铁上班，晚上早点回家吃饭，不错过孩子的成长时光，幸福感拉满几个level。
如果自驾出行，也非常方便。周边有“一横两纵”3条高速（一横：外环高速；两纵：南光高速、龙大高速），快速到其他中心区。而且，龙大高速和南光高速是深圳少有的两条免费高速。
探盘那天，我们从福田中银大厦出发，走彩田路、福龙路、龙大高速、外环高速、东长路、光侨路，到工程项目将近40分钟。（高德地图测算，具体以实际为准）
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建面约63万㎡的超级大城
商业性、学校、公园全在家门口
再往下，继续揭秘深铁瑞城的强大基础建设。这个建面约63万㎡的超级大城，生活基础建设面面俱到可谓应有尽有。
在家门口，你就能轻松享受到高品质的商业性、学校、休闲公园等基础建设，不用折腾跑太远。
工程项目自带建面约6万㎡的商业性，无缝连接地铁。闲暇之余，和家人在楼下商场吃顿美味大餐，看场新上映的电影，享受慢时光的无穷乐趣。
深铁瑞城商业性效果图
不仅如此，工程项目一街之隔还有一个建面约6万㎡的商业性。两个商业性加在一起，体量大约12万㎡。
深圳目前最大的商业性壹方城，建面约36万㎡，换句话说，相当于1/3个壹方城在家门口。
周边还有K+PLAZA（建面约8万㎡）、玖龙台购物中心（建面约10万㎡）、大仟里购物中心（建面约15万㎡）等商圈，不愁没地方逛街。
工程项目自带一所21班幼儿园，就在展示厅边线，后期将改建为幼儿园。
图正中间边线为幼儿园（效果图）
此外，工程项目紧邻一所84班九年一贯制学校，总投资超6亿，房产野猪实地探盘看到学校已经动工。
84班九年一贯制学校区位示意图
近到什么程度？就在工程项目东北边上，走路上学，小孩多睡会成长觉，家长时间也更从容。
疫情让越来越多的人意识到健康的重要性，朋友圈里打卡跑步的人也多起来。工程项目深谙人们对健康生活的向往，在社区内打造了一个公园。
公园效果示意图
阿德勒说：“幸运的人一生都被童年治愈，不幸的人一生都在治愈童年。”所谓幸运，从小便生活在一个温馨有爱的环境下，对万事万物充满强烈的好奇心、探索欲，拥有很强适应能力、学习能力和同理心。
对外开放包容的阳光大草坪、五彩斑斓的儿童趣味活动空间、舒适惬意的休憩空间，是孩子们户外玩耍奔跑嬉戏的乐园。
不只是孩子们，一家人的运动喜好，都能在园林里找到专属场景。既有年轻人的活力体育场、阳光慢跑道、景观泳池，也有老年人的康体中心。
另外，周边还有新城公园、明湖卫星城公园、虹桥公园等大公园，是日常散步、遛娃、遛萌宠的好去处。
虹桥公园实景图
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2.97容积率、80-82%得房率
单价5字头，买房人买得起的大3房
最后，我们上看看产品究竟有哪些亮点。作为深铁置业的第一个城系产品，开发商花了大量的心思打磨产品，在产品设计上倾注很多心血。
探盘过程中，没想到竟然“藏”了这么多彩蛋，这几个细节给我们留下了深刻的印象。
1、2.97容积率
讲真，现在深圳楼盘容积率在3以下的几乎没有。要知道，这几年深圳楼盘容积率大多在5、6，做到4已是极致。
深铁瑞城沙盘图
容积率越低，对买房人而言，意味着楼盘密度越低，住起来越舒服。对开发商来说，意味着可售产品数量少了，随之利润也会减少。
2、低密小高层
工程项目首批推出的1-17栋，全是10-11层的小高层。
1-6栋，2梯5户，共10层。
7-12栋，2梯5户，共11层。
13-17栋，2梯4户，共10层。
深铁瑞城沙盘图
坦白讲，这几年高层，甚至超高层，在深圳房价已成主流。30多层非常常见，有些甚至有40多层。
相比高层、超高层，10-11层的小高层，住起来更舒适，在家就能欣赏园林美景，让生活重回自然。坐在阳台上，手捧一杯热茶，看楼下嬉戏玩耍的孩子，跑步健身的年轻人，享受悠然自在的生活。
上下楼等电梯，也不用因为楼层太多而等很久。
深铁瑞城效果图
像这样的小高层，不仅在新房消费市场受青睐，步入二手消费市场依然倍受喜爱，坂田的万科四季花城就是非常经典的例子。
3、得房率80-82%
深铁瑞城共6个户型，分别是：
A、B、C 户型——建面约98㎡ 3房2厅2卫
D户型——建面约95㎡ 3房2厅2卫
E户型——建面约120㎡ 4房2厅2卫
F户型——建面约130㎡ 4房2厅2卫
当晚对外开放了建面约98㎡和120㎡的样板工程房。
先上看建面约98㎡3房2厅2卫的户型，经典竖厅设计，格局方正实用，动静分区。
左右滑动查看约98㎡户型
餐客厅一体化设计，动线布局科学。U型厨房，分区合理，洗、切、炒动线布局科学。阳台开间约3.5米，采光通风俱佳。
左右滑动查看约98㎡样板工程房，具体以实际交付为准
主卧套房设计，空间阔绰，带独立卫浴、衣帽间，带来高品味的享受。两个次卧均带有大飘窗，开窗面大，采光通风更佳，空间宽敞。
如果预算充裕，约120㎡4房2厅2卫户型也是不错的选择。
约120㎡户型
这款户型是经典横厅设计，它有一个开间约6米的大阳台，能根据一家人的需求切换场景，为增添生活更多乐趣，既是孩子的乐园，也是妈妈的瑜伽房、爸爸的健身房、奶奶的小花园、爷爷的小茶室。
约120㎡户型样板工程房，具体以实际交付为准
户型方正实用，南北通透。客厅、主卧、一个次卧朝南，采光通风充沛。入户玄关处，有一面景观飘窗，引入园林美景，家中处处赏心悦目。
L型厨房，搭配生活阳台，放置洗衣机、清洁用具，让客厅阳台更整洁美观。公卫采用当下流行的干湿分离设计，满足早上家人同时洗漱的需求，提高利用率。
通过精细巧妙的布局设计，得房率可以做到80-82%，相比消费市场上70-75%的主流得房率，相当于多得5-10㎡，多省25-50万。
4、单价五字头
深铁瑞城，限价4.75万/㎡，加上装修单价预计五万出头（具体价格以备案价为准），破天荒的买房人门槛、改善品质，实在太惊喜了。
深铁瑞城效果图
据深圳贝壳研究院数据，2020年南山区二手房成交总价中位数684万。市中心区好、离地铁近、基础建设全、楼龄新，远不止这个数。更何况二手房还有数目不小的税费、佣金等隐形成本。
新房呢？10月开盘的南山西丽某楼盘，均价8.4万/平，户型112㎡起，上车门槛940.8万，直接劝退启动资金有限的年轻买房人。
显然，对南山“打工人”而言，深铁瑞城既离南山很近，又离压力很远。
写在最后：
看到这里，你是不是心动了？
这个宝藏楼盘，展示厅对外开放当天就上演一千人看房的大场面，周一下午我们过去探盘上看房的顾客络绎不绝，又有“买房人三宝”——地铁+商业性+学校抢断。
工程项目即将入市，有兴趣的朋友一定要抓住这个难得的机会，机会总是留给有远见有准备的人。这个周末假期，不妨去展示厅一睹为快，锁定你心仪的房子。
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