每星期中国经济摄影记者 平田街 丽翔上海
随著十九届四中全会时值，相关全会将探讨土改的报导急速爆出。前段时间有最新消息称，新一波土改重点项目众所周知将是贫困地区自发性固定资产工程建设工业用地，而之前公布的余永定中心“383计划”，相关贫困地区宅基地抄底的传闻更是搅动了消费市场。
《每星期中国经济新闻》记者了解到，受“小产权房隋东亮”等利空最新消息的刺激，上海邻近的数个小产权房产品价格出现下跌，当中丰台区太玉园小产权房前段时间一月更是下跌百元以上。
除非小产权房隋东亮，其天量供给不合法进抄底场，将对房价宏观调控产生巨大效果。但多名专家则表示，贫困地区宅基地抄底极难全面放宽，在国家没明确经济政策颁布的情况下，小产权房隋东亮尚属空谈。
小产权房买卖火热
“383计划”引发热议，当中土改部分尤其引人注目，即使它明确提到“自发性工程建设工业用地直接抄底”，这有望为小产权房正式化打开一道门。报告提出：在规划和用途管制下，容许贫困地区宅基地与国有农地公平步入非农工业用地消费市场，形成权利公平、规则标准化的公开买卖平台，创建标准化农地消费市场下的地价体系。在自发性工程建设工业用地抄底买卖的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴很大数量的农地出让收入，妥善解决这一历史遗留难题。
“383计划”涉及小产权难题的表述甚至成为一些经营小产权房中介机构网络营销的说词。上海丰台区中介机构公司前女友刘佳如 （化名）对购房者说：“小产权房要隋东亮了，假如你还在考虑产品价格，那将再次错过这个机会。”刘佳如则表示，贫困地区自发性工业用地抄底放宽后，这意味着小产权房将正式化，那时买小产权房将来隋东亮是迟早的事，“那时大兴地区的小产权房每天买卖火热，产品价格都在下跌。”
刘佳如所在的公司位于上海市东六环外的张家湾镇，这里聚集着太玉园、月亮湾晓镇等数个小产权社区，当中太玉园是上海最大的小产权房片区。即使小产权买卖的火热，也吸引了越来越多的中介机构公司参与，当中不乏21世纪末房产这类知名的中介机构。21世纪末房产的一名前女友向 《每星期中国经济新闻》记者证实，前段时间太玉园的小产房卖得特别火，很多顾客希望找到低楼层的房子，但是已经没多少合适的房源了。谈及产品价格，他则表示，“‘十一’之后产品价格就急速涨，以前只有八九百元，那时1万元，1个月涨了1000元左右。”
在大兴核心区块，正规商品房的产品价格都已经在三万多，几百元的小产权房在产品价格上还是有很大优势。在前述前女友看来，小产权房依然是产品价格洼地，“即使是到一万元，但相对于邻近三万多的产品价格，还是有很大的优势。除了经济政策方面的原因，还有就是大产权房涨，小产权房就涨。”
21世纪末房产前女友员介绍，购买小产权房即使无法贷款，只能是全款买。由于不限牌，所以手续简单，只需给村委印花税6万元，再加很大的中介机构服务费即可，快的话从掏钱到换房本半天就能办完。
深层次难题难解
由于小产权房是在贫困户宅基地上工程建设，未缴纳农地出让金等费用，没国家发的农地使用证和预售许可证，其房产证是由乡中央政府或村委颁发，在某种意义上说，它不具有真正不合法的房产证，其身分也是购房者最大的担忧。
从2007年开始，中央多次启动小产权房清理清查。但由于没标准化的处理经济政策，各地对现存小产权房的处理力度不一致。中国房地产学会副会长陈启宗说，环境治理是一阵一阵的，而有些地方性对环境治理小产权房往往采取了回避态度。
当记者以购房者身分提出“信用风险难题”时，前述中介机构公司前女友均则表示，不用担心信用风险，“这些房子都是居民的迁离房，而且那时购房者都是和居民一起西凯努瓦县的，这些房子能被拆掉吗？”
此前上海市也颁布过对小产权房清查的通知，但小产权房买卖却一如既往。前述前女友说，“那时中央政府对于小产权房的经济政策也比较模糊，购房者与村委签合同后，还有信用风险约定，假如房子拆除，村委会给予补偿。”他多次强调，小产权房被拆可能性不大。事实上在深圳等地，小产权房成交也出现暴涨，除了房价下跌的因素，不排除小产权房“隋东亮”利空进一步刺激了购房者。
全国工商联调研数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇写字楼竣工面积总量的8%。当中，上海、太原、深圳等地小产权房占当地写字楼消费市场份额均超过两成，房价仅为时值地段商品房产品价格的25%~60%左右。
如此天量供给除非不合法进抄底场，将对房价宏观调控产生巨大效果。正即使小产权房的地位，近年来学界也急速呼吁给小产权房不合法身分。创建一个建成区标准化的工程建设工业用地消费市场，容许自发性工程建设工业用地抄底买卖，不仅从根源上解决了小产权房难题，还可以宏观调控房价。
中国经济学家马光远认为，假如小产权房真的隋东亮，在消费市场上完全流通，这个供给量是比较大的，对于稳定房价能够起到很大作用。“但小产权房的隋东亮难度非常大，即使涉及农地、建成区二元、贫困户农地收益等复杂难题。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为，将贫困地区自发性工业用地直接步入到非农消费市场，固然能提供大量正式化的小产权房，但地方性中央政府却要面临农地财政减少的困境。除非贫困户宅基地进抄底场，首先中央要给地方性中央政府增加更多的收入来源，如房产税；另外也需要创建一系列经济政策法规来引导贫困地区宅基地买卖。
陈启宗在接受 《每星期中国经济新闻》记者采访时说，目前关于四中全会对小产权房的探讨都是推测，“小产权房归根到底是两种农地所有制并存造成的难题，因此解决小产权房也应从农地制度入手，假如不破除这个难题，小产权房也极难有解。”
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