图：深圳某旧区小产权房转卖重要信息 在深圳的旧区中，许多角落里会贴出有出租房屋的布告。在其中，还暗藏有许多小产权房转卖的电视广告。那些电视广告特别强调“有宅墙体”“强光好”“新埃”，产品价格即便pulchre10多万就可拿
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图：深圳某旧区小产权房转卖重要信息
在深圳的旧区中，许多角落里会贴出有出租房屋的布告。在其中，还暗藏有许多小产权房转卖的电视广告。那些电视广告特别强调“有宅墙体”“强光好”“新埃”，产品价格即便pulchre10多万就可拿下一房一厅。
一边的写字楼卖到4多万元/㎡，另一端的小产权房是4千元/㎡。售价相差10倍，这就是深圳宝安区某旧区小产权房的现状。
但对小产权房中介机构库维来说，从2020年起，贴文再也没有发过小产权房的房源重要信息。一方面是疫情影响，看房的人变少。另一方面，是小产权房不好卖了。
一
经济政策严控
“不奇怪了，ZF一直不支持小产权房。”库维点开了一则《深圳市“房地一体”贫困地区宅基地和自发性工程建设工业用地流转注册登记发证工作方案》的重要信息后表示。
文档明文显示，私有财产农地上合作开发的货品住房，一概未予流转注册登记。城镇居民违法买回贫困地区宅基地及地上房屋的，一概未予流转注册登记。面积超“一户一宅”的，超过部分未予注册登记。严禁通过房产注册登记将违法工业用地正式化。
换言之，就是完全杜绝了小产权房的“转正”梦。
深圳邻近地区中介机构圈，对小产权房的制约经济政策已是见怪不怪。在近年来，从国家、省级、市级、区级层面，都相继出台了小产权房限制措施。
2017年9月：国土资源部与住房城乡工程建设部发出通知，明确要求各地依法妥善处理，为房产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此正式化。
2018年12月：广东省自然资源厅经市上海市人民政府同意，正式印发有关《有关加快处理房产注册登记历史欠账的指导意见》。文档中明确对房产注册登记历史欠账分类提出原则性处理意见，特别强调私有财产农地上合作开发的货品住房，严禁办理房产注册登记。
2018年2月：花都区上海市人民政府发布《有关执意遏止违法工程建设、产品销售或以租联营小产权房的通知》（简称《通知》），对违法工程建设、产品销售或以租联营小产权房，在全区范围内进行专项整治。
《通知》明确要求任何单位和个人，严禁利用自有宅基地、买回他人宅基地、利用本村（社）空闲地或买回村（社）宅基地工程建设小产权房。
明确要求执意遏止违法产品销售或以租联营小产权房。明令禁止将规划用途为非写字楼的农地上房屋当作写字楼产品销售或以租联营，明令禁止中介机构代理小产权房业务，中介机构机构严禁配合合作开发主体营销小产权房。任何单位和个人严禁买卖小产权房。买回小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。
二
小产权房消费市场暗流涌动
虽然经济政策明令明令禁止，但小产权房消费市场的发展却从未止步。
在长三角地区，小产权房消费市场的发展已颇具规模。有些小产权房即便通过与合作地产商合作奶坛的形式，合作开发成基础建设专业物业的大型小区，即便基础建设精装修以“货品房”转卖。
市面上小产区房大致三类：1、居民自建的房子2、村委和农民在宅基地工程建设的奶坛房3、合作地产商和村自发性在村宅基地上合建的项目
黄鹄查询发现，长三角地区出现许多小产权房，那些房子大多根据地段、户型、装修程度定价。在深圳宝安区旧区，三房的小产权房的单价大概在50多万元左右，且明确要求纸制付款。这个产品价格，对深圳大部分区域来说，连按揭也给不上。
而在房价高企的深圳，小产权房消费市场已形成规模化。有些小产权房即便支持按揭3-5成，分期5年贷款。
没有“红本”，于是许多中介机构打出了房租的噱头。例如深圳距离地铁白石龙站500米的一套单价卖86.8多万元的房子，中介机构表示外租西凯努瓦县3200元/月。黄鹄粗略计算，不计房租涨幅，按此出租标准，需月271个月（22年）才能返本。
而在深圳宝安区麦地的一处小产权房档口，约单价45多万元转卖，号称西凯努瓦县2000元/月以上。若按此标准计算，返本或需要在十来年后。
三
当小产权房遭遇旧“改”
“如果有头发，谁想做癞痢呢？”一位小产权房物业公司感慨。面对高房价，冒险买回小产权房，对一些人来说，是无奈之举。
中介机构透露，买回小产权房的人一般分为两类，一类是在邻近地区无房产的低薪一族，他们以买回房产的形式，寻求一个稳定的居所；另一类，则是用于投资的房客，他们买回这类房产用以转租。
“快速资金回笼、赚快钱”是小产权房原房主的主要心态。”中介机构库维分析。对原房主来说，出租房不仅客源不稳定，还要维护房屋，征地期限亦漫漫长。所以，以打包转卖的形式，纸制资金回笼，对原房主来说，未必不是一个好选择。
不过，面对火热的城中村大潮，这类房产不免会面临征地问题。然而，宝安区一位小产权房中介机构表示，买回小产权房，一般只会与房主签订转让合同。
即便“全款购房”，小产权房物业公司即便买回了房产，但在村子公开决策事务中，权利仍较弱。
2年前，在深圳宝安区某村子，便出现大规模小产权房物业公司wq事件。当时该村举行了旧改表决会，但小产权房物业公司被拒之门外。然而，即便wq事件沸沸扬扬，但在直至目前，村内小产权房交易情况仍盛行。
深圳金鹏辩护律师事务所郭素静辩护律师分析，如果不是当地的居民或自发性经济社的成员，小产权房屋，只能注册登记在别人的名下，这套小产权房在法律上是不属于小产权房买回者。
“当然，有很多人在买回小产权房的时候，会签署了一些协议或合同，以约束买卖双方的行为。实际上，因为买卖小产权房引发的纠纷，在司法实践中是很多的。而由于买卖小产权房违反了法律的强制性规定，因此即便是签署了协议，但最终也往往会被法院认定合同无效。”辩护律师表示。
四
警惕小产权房过度包装
除了旧区的小产权房外，一些小产权房还会通过合作地产商和村子奶坛的形式，将其包装为“货品房”转卖。
深圳市面上，便存在许多包装成货品房，并号称“不限购、不限贷”的小产权房转卖。
例如黄鹄近期走访的信基玥岛，便是通过合作地产商与地块所在村子签订协议合作合作开发的项目，项目只有自发性工业用地证，没有一房一证。但项目单价最低81.5多万元起售，均价达到2字头。
|35㎡双钥匙样板间
项目可以做到最低3成按揭，剩下的2成按揭需要在两个月内给完，其余50%尾款可以做按揭贷款。
对小产权房无产权的弊端，中介机构们都心知肚明。于是，在产品销售过程中，必然不会主动提及。揭开小产权面纱之后，“不限购、不限贷”的条件也就不足为奇
此外，深圳许多小产权房的寿命之短，超乎想象。一些小产权房即便出现建成、转卖、住户入住后，才告知该建筑为违建建筑，并拆除的案例。
位于宝安区的沙亭新天地广场，从2015年正式工程建设到封顶，至售出80余户物业公司。但在物业公司入住1年后，2018年5月，该项目被正式拆除。期间仅历经短短3年。
番禺区的we公馆，约工程建设于2014年前后，2019年初，执法局对其作出限期拆除的处理决定。目前，该公寓内住户已被清除，项目处于停水停电状态。
实际上，即便官方和媒体多次呼吁小产权房风险大、权益弱，但仍有许多人以飞蛾扑火的姿态涌入小产权房消费市场。就如上述白云某旧区曾因为征地问题，出现小产权房房主WQ事件，但时隔2年，村内小产权房消费市场交易依然盛行。
黄鹄建议，即便小产权房产品价格较低，但在经济政策的明令明令禁止下，再“顶风”购入，或许得不偿失。
附深圳部分产权不清晰项目盘点，
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