5月20日，天然资源部下发了《关于大力推进自发性农地和自发性建设工业用地所有权流转注册登记组织工作的通告》。
《通告》特别强调：对乱占耕地建房，违背自然生态保护黄线控管要求建房、农村居民违法买回自发性农地、小产权房等，严禁办理注册登记，严禁透过注册登记将违规工业用地正式化。
一石激起千层浪。经济政策面对小产权房发出了强烈警示信号。
深圳火速颁布实施细则，明确自发性所有农地上开发的货品住房一概未予流转注册登记，农村居民违法买回农村自发性农地及地上房屋的一概未予流转注册登记，面积超“一户一宅”的少于部份未予注册登记，严禁透过不动产注册登记将违规工业用地正式化。
而所谓“小产权房”问题比深圳严重的多的深圳房价，再度走到了十字路口
01
深圳粗估的人住在“小产权房”
据深圳相关公布数据显示，深圳市的违规建筑物数量约40aquatic，占地面积高达4.2亿平方米，占深圳总占地面积的49.27%，基本占据了深圳房价的半壁江山。
目前，深圳有一半左右的的人口数居住在小产权房中。
众所周知，深圳农地国有化的过程中，为了照顾土著居民的自身利益，深圳市将土著居民户口转为吉莱的同时，为每户划出了占地不少于120平方米，层高不少于5层，占地面积不少于480平方米的建房配额，超出的部份视为违规建筑物。
在这个基础上，随着深圳外来人员如潮水般涌入，深圳土著的自建小楼已经开始一座座拔地而起，这是深圳贫困户房的来历。
而稳定可观的租金收入，使邻近地区土著居民都升级为了邻近地区土豪，在非常大自身利益的驱动下，贫困户房已经开始在关内关内的每一片农地上Engilbert，加高，加宽，在农用耕地上大盖贫困户房，各种违规违章建筑物不断涌现。
深圳实际管理的人口数少于了2千万，今年深圳新增常住人口数少于40万，排名全国第二。
大量外来人员来到深圳第一件事是要解决住房问题。货品房买得起，大量外地人口数把眼光转向了数量非常大的“小产权房”，其中深圳关内的“小产权房”尤其受到追捧。
02 “小产权房”热的山芋
截止目前，深圳关内边线良好的“小产权房”已涨到三万多一平方米，而且一房乏人问津。
关内边线一般的也要一万多两万一平方米，差不多相当于同边线货品房的一半甚至更高。
更过分的是，部份“小产权房”的房东骄纵，房子只卖所有权，赔本所有权，除非征地的话，对不起，巨额的补偿款归我，当初的购房款原价退还。
“小产权房”热的山芋，残花怪事不断涌现。
03 小产权消费市场狂乱的背后
为什么深圳的小产权消费市场如此狂乱，其原因主要有三个。
第一个其原因深圳的农地太稀缺了，投资客太多，买得起货品房，就买小产权房，既可以升值，更重要还是赌征地。
近两年，深圳征地进程明显已经开始大力推进，随着沙井、蔡屋围、大冲、Viluppuram、Pellegrue、鄞州这些著名的旧区相继被拿下，一座座贫困户楼被夷为平地，随之而来的是土著透过征地暴富的各种传说。
对于许多新深圳人来说，分享深圳城市发展红利最好的办法是以较高价格买进旧区的“小产权房”，长期持有，除非天上掉个馅饼，就能少奋斗几十年。
第二个其原因则是深圳颁布的棚改经济政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。
这就明白无误的告诉消费市场：旧区的征地改造要大大加速，“小产权房”透过征地根来实现非常大 溢价的机会来了。
过去深圳旧改征地进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，许多老旧小区的征地在前期征询意见层面就停滞不前，许多住户Shajapur，坐地还钱，使得征地组织工作无法推进，所以买进“小产权房”变现的风险挺大。但这两年形势发生了变化。
新棚改经济政策的颁布，比过去强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于沙斯泰征地条件的，可以申请依法开启强制程序，进行行政征收和行政处罚。
第三个其原因则是今年深圳“豪宅税”的取消，从今年下半年已经开始，深圳房价再度开启一波上涨。
疫情复工后也不消停，至今涨幅能有20%左右，关内涨幅更大，尤其西部板块，一些高价盘本来基数就很高了，这次火速上涨，让人天方夜谭。
货品房价格高不可攀，许许多多深圳的刚需和买回力有限的投资Perhaps，都蜂拥到小产权消费市场，伴随货品房消费市场的火爆，小产权消费市场也热了。
04
“小产权房”的风险
尽管深圳小产权消费市场热的发烫，但“小产区房”消费市场隐含的四大风险，炸天团必须要告诉你：
第一个风险是信息不对称。深圳的小产权房数量非常大，但都是地下交易。
寻找合适房源是一个漫长的过程，在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的，
你必须透过地下中介公司或到一个一个旧区去慢慢寻找，不仅费时费力，更可能遇到各种意料之外的情况，让你真假莫辨。
第二个风险是深圳小产权房偷面积情况十分严重。
比如你花了70平方米的钱，可能买到的只有50平方米，等到征地置换的时候，开发商可不会按照你所谓房本上的70平，而是根据实际用面积置换。
那你到手的货品房就只有50平，这些损失都是要折算到你买回的单价里面去的。
第三个风险是买回小产权房需要全款。
动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。
第四个风险是法律经济政策风险。
这次天然资源部发出的通告，再度明确“小产权房”一概未予流转注册登记。
如果未来某一天，征地到你所在旧区，国家部委的经济政策文件是尚方宝剑。
不排除未来政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬经济政策，到时候你可是叫天天不应叫地地不灵。
05
血的教训
深圳“小产权房”曾经出过不少大事，被以违规建筑物名义查封。
深圳福永鸿福花园是这样的代表之一。
鸿福花园共有1280套住宅，外观上与货品房小区相似，又靠近地铁口，建筑物质量也不错，上百万的现金，其实当年完全可以买回一套400万的货品房，但许多人贪图小便宜，选择了小产权房。
鸿福花园地块原本是一个金属公司透过招拍挂从政府买来的工业工业用地，申报时为2栋工业厂房，结果被违规建成了8栋21层高的小产权房。
由于开发商在售楼时，一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住，这也成了购房者们认为没有风险的依据。
没想到权威媒体报道后，事情发生了变化。从此，所有业主走上了漫漫维权之路，到现在也没有一个结果出来。
06
“小产权房”能不能买
对于深圳这样极其特殊的城市来说，“小产权房”的诱惑太大，需求旺盛，相比较货品房来说，优点太多，比如不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，租金回报率高，征地了可以按1-1.3倍赔偿。
只要深圳农地仍然稀缺，货品房价格不断上升，小产权房的消费市场就会永远存在。
对于深圳这个城市来说，如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器，经济政策层面也会悄悄的大开绿灯，这个毋庸置疑。
尤其是深圳计划到2035年，筹集各类住房170万套，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部份都将来自超500万套的小产权房。
只要提前规避好相关的风险，从村委会等正规渠道买回“小产权房”，如果你囊中实在羞涩，又真的很想留在深圳，小产权房可以买。
我是小陈，在深莞惠从事小产权房及征地房多年，对深莞惠小产权及征地有独到的理解。更多的小产权及征地房方面的干货，请私信笔者
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