阔别一年，再次有感而发写起这个股，确实是另外一种心境了，前年中国中铁开售百余人villa的戏码忆起，如今股内又追加了一个工程项目，中国中铁也卖到了四期，今天着重于预测一下这五个盘的优缺点，想介绍股的能先看我2020年的文章：航Sir：置地青岛-河西区湾仔街篇（中国中铁雅郡城北东洲，中信集团花城郦城，首钢长生府）
去年12月，中铁投资在今治湾仔街股的工程项目总体规划释出，为该股再添新。
该工程项目现在还未有新消息，但能料到，该区域“多盘混战”的局面马上就会呈现。
现阶段，股内主流产品工程项目主要是中国中铁雅郡城北东洲（三期、四期）、首钢长生府、中信集团花城翠塘超人气（四期）和龙湖碧桂园万悦城。
五个工程项目商品类似，产品价格相差也并不大，选择的时难免犯难。
如果从与公交车站的距、另一方面自持、工业用地、产品价格、家装、收楼天数以及商品等角度预测，会是什么结果呢？
与公交车站的距
前三个工程项目都比较方便，中信集团花城翠塘超人气四期较远。
另一方面自持
教育上，中国中铁雅郡城北东洲的自持学校引入逸阳文思，现阶段已经快建设竣工，预计八月交货使用；中信集团花城翠塘超人气自持24班制公立小学，拟建。商业上，首钢长生府自持15万平方商业区，总体规划为地上4层和地底2层。
地上部份总体规划为“一站式网购消闲影视娱乐商业区”，囊括餐饮业、影视娱乐、消闲等业态；地底部份约6万平方米，包括大型超市和双层地底车库。此外，龙湖万悦城另一方面也配备约1万平方的美食街，囊括餐饮业、影视娱乐、网购，满足日常需求。
工业用地
工业用地的高低，直接与居住的舒适度挂钩。
中信集团花城翠塘超人气四期工业用地最低，社区共总体规划12栋5-9到顶的大宅，主打低密居所。
其余的三个工程项目工业用地都达到了2.0，所以商品设置为小高、高层等多种商品。
产品价格&家装&收楼天数
中国中铁雅郡城北东洲主流产品的房源非常多，所以产品价格跨度也比较大。
三期、四期科砂藓交货，比吕普县稍好，收楼天数不算晚。
据介绍，中国中铁雅郡城北东洲三期现阶段已基本竣工，部份中庭已安装窗户，预计2022年12月收楼。龙湖万悦城产品价格优势明显，并且是精装交货，节省家装天数，但收楼天数相比较而言较晚；首钢长生府在五个盘里订价算中等水平，虽然是吕普县，但都是现房。中信集团花城翠塘超人气四期，订价最高，吕普县，明年收楼。
该工程项目三期于去年9月交货，反馈中规中矩，比之前收楼翻车的中信集团光线传媒金沙要好。买四期的客户能去三期的实景考察一番。
商品
面积段上，五个工程项目差别并不大，我们重点来看看不同商品、洋房的对比。
首先是大宅。
中信集团花城翠塘超人气四期主推95平方米洋房。
面积并不大， 做出了四室+1.5卫，挺看重机能性。
整体三楹朝南，客厅楹约3.8米，带有上下水的阳台，家政机能内置。
入户左手是卫生间，不带淋浴机能，正好符合当前防疫，进门洗手消毒的习惯。
右手本馆收纳位较细，但背后有专门储藏室，很好弥补了储物格机能。
客餐厨一体化、U型厨房，餐厅楹充足，都是亮点。
不足也有，3个卧室的尺度分配很不均衡。
特别是北次卧，仅2.4*2.5米，作为卧室使用够极限了，当个书房还不错。龙湖万悦城大宅主推102平方米四室洋房。
格局与中信集团95平方米洋房差不多，面积略大。
不同在于取消了储藏室，把这部份面积划给了南次卧，不过本馆收纳空间不算小，也算机能兼顾。
带淋浴的卫生间划给了主卧，形成套房设计，不方便的是次卫还是不带淋浴。意味着住次卧的家人要到主卧洗澡，影响私密性。
此外，主卧设计出270°观景飘窗，跟上了潮流。再来说高层。中国中铁雅郡城北东洲的85、95平洋房三期、四期均主流产品，四期收楼天数稍晚。
先看看三期主推的85平两室洋房。
经典的H两居，北侧入户，没有留放本馆柜的凹槽。
市面上同面积段，很多类似的格局设计，这里就不赘述。相比之下，四期的84平方米B洋房就比较吸睛了。
特别是客餐厅横排形成的宽厅，大大增加采光面，也为餐厅挣得更好的观景、采光条件。
当然有得也有失，少了带上下水的阳台，洗衣机要占据卫生间面积，布局紧凑。龙湖万悦城高层主推94平方米四室洋房
常见的高层边户格局，进门客餐厨一字排开，一条走廊串联起3个卧室。
南向三面宽，阳台有上下水，主卧套房设计，客卫三段式步入，利用效率较高。
目测餐厅进深紧张，空间有限；
还有就是，进门依然没有放本馆柜的凹槽。
首钢长生府均为高层，主流产品面积段为92、99、105平方米，并且是现房出售。
从其他工程项目的洋房对比，首钢长生府的洋房设计也太复古了。
这可能与它拿地总体规划较早有关系。
最明显的，99、105平方米洋房，居然只有单楹朝南，客餐厅的采光只能依靠北向采光或侧山墙开窗。舒适度大打折扣。
通过多个维度的比较，我认为，
中国中铁雅郡城北东洲，与公交车站距近，缩短通勤天数；另一方面自持学校，家装程度、收楼天数都算中上；商品设计有迭代，2、3期有10来种洋房可供选择，迎合不同家庭预算、诉求。
龙湖万悦城的产品价格让人心动，通勤天数和另一方面自持也算良好，商品的设计上稍有不足，收楼天数稍晚；
中信集团花城翠塘超人气四期在产品价格上略高，商品也没有特别的亮点。通勤的距和收楼天数、家装程度都差强人意；
首钢长生府洋房实在过于老旧，订价上就不太值了。能够弥补劣势的只有通勤和现房两个因素了。
还有一些跟开发商有关的事确实没法在自媒体平台上提，对此股感兴趣的想介绍的能联系我。
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